Entuziastingas pirmasis 2014 metų pusmetis Lietuvos būsto rinkoje įsuko optimistinių lūkesčių karuselę, kuriai po truputį pradedant stoti rinkoje įsivyrauja santūresnė atmosfera. Po spartaus atsigavimo pirmoje metų pusėje, trečiąjį ketvirtį jau fiksuojamos nuosaikesnės nuotaikos ir net nedideli neigiami šio sektoriaus rodikliai. Tokios įžvalgos pateikiamos naujausioje bendrovės „Ober-Haus“ šių metų III ketvirčio būsto rinkos apžvalgoje.
„Rimstantis rinkos aktyvumas ir po ilgesnio laikotarpio Lietuvos didmiesčiuose užfiksuotas bendras butų kainų sumažėjimas šiek tiek niaukia pakylėtas rinkos dalyvių nuotaikas. Kita vertus, trečiojo šių metų ketvirčio rodikliai nėra tokie prasti, kad galima būtų teigti apie besiformuojančią neigiamą būsto rinkos kryptį“, – teigia Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.
Nuo 2013 m. pradžios Vilniuje buvo stebimos tik teigiamos butų kainų tendencijos. Tuo tarpu šių metų rugsėjį „Ober-Haus“ analitikų užfiksuotas nežymus (0,2%) kainų sumažėjimas signalizuoja apie rinkos stabilizaciją pačiame aktyviausiame šalies regione. Tačiau bendri šių metų kainų pokyčių rodikliai išlieka teigiami. „Ober-Haus“ duomenimis, per devynis šių metų mėnesius Vilniuje butų kainos kilo 5,6% (senos statybos butų augimas sudarė 8,3%, naujos statybos – 3,2% ), Panevėžyje – 2,6%, Klaipėdoje – 2,1%, Šiauliuose – 1,6%, ir Kaune – 1,4%.
„Rudeninis rinkos stabtelėjimas nėra akivaizdi ar pagrįsta priežastis ryškesniam kainų mažėjimui. Dabartinė ekonominė šalies ir nekilnojamojo turto rinkos situacija yra kur kas tvirtesnė nei krizės ir žemiausių kainų laikotarpiu. Todėl vargu ar įmanoma tikėtis smarkaus, 5-10%, būsto kainų sumažėjimo, vėl grąžinsiančio kainas į krizinio laikotarpio lygį“, – teigia S. Vagonis. „Ober-Haus“ atstovas prognozuoja, kad artimiausiu metu jei ir pamatysime neigiamas kainų korekcijas, tai jos siektų iki vieno ar kelių procentų: „Tokie nežymūs pokyčiai būtų nulemti sumažėjusiais gyventojų lūkesčiais ir, kalbant apie Vilnių, vis augančia naujos statybos būsto konkurencija plėtotojų tarpe“, – priduria ekspertas.
„Ober-Haus“ pastebi, kad būtent šių metų kovo ir balandžio mėnesiai buvo išskirtiniai būsto rinkoje. Šiais mėnesiais Lietuvoje buvo įregistruota po 3.000 butų pirkimo sandorių per mėnesį, t. y. beveik tiek pat, kiek buvo sudaroma sandorių pačiame būsto rinkos įkarštyje 2005 ir 2007 metais1. S. Vagonis atkreipia dėmesį, kad šiuo metu naujo būsto statybų tempai yra bent 2 kartus mažesni nei minėtuoju laikotarpiu, todėl labai tikėtina, kad tokį statistinį šuolį galėjo lemti didesnis butų sandorių įregistravimas vienu metu2 bei senesnės statybos butų paklausos augimas: „Būtent senos statybos butai tapo rinkos varikliu bendrame Lietuvos didmiesčių būsto rinkos sandorių kontekste. Išsiskiria tik sostinės rodikliai, kur bendrą sandorių kiekį augina dar ir sparčiai plėtojami nauji projektai“, – kalba ekspertas. „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2014 metais pirminėje rinkoje parduotų butų dalis tarp visų sandorių išaugo iki 30 proc., 2011 metais šis skaičius siekė 20 proc.
„Ober-Haus“ skaičiuoja, kad trečiąjį šių metų ketvirtį penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose tiesiogiai iš statytojų buvo nupirkti arba rezervuoti 773 naujos statybos butai jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose namuose. Tai yra beveik trečdaliu mažiau nei jų buvo realizuota per pirmąjį arba antrąjį šių metų ketvirčius, ir 5% mažiau nei per 2013 m. III ketv. Smuktelėjusi naujo būsto paklausa kol kas dar neprasilenkia su sparčiais statybų tempais. „Ober-Haus“ duomenimis, 2014 metais Vilniuje buvo pradėtos ar tęsiamos net 40-ies naujų skirtingų daugiabučių projektų statybos, kuriuose planuojama iš viso įrengti apie 3.000 naujų butų. „Atrodytų, kad tai išties nemažas naujo būsto kiekis, kuris pradėjo skatinti įvairius rinkos dalyvių pamąstymus apie galimą pasiūlos perviršį ir galbūt užprogramuotą naujos statybos būsto kainų mažėjimą“, – analizuoja S. Vagonis.
„Ober-Haus“ duomenimis, šiais metais Vilniuje iš viso planuojama baigti 2.794 naujų butų statybas, o 2015 metais – apie 2.900 naujų butų. Nagrinėjant šių apimčių perspektyvas rinkoje, reikėtų atsižvelgti į paklausos apimtis. Skaičiuojant nuo 2009 m., „Ober-Haus“ šiais metais Vilniuje stebi rekordiškai aukštą paklausą: per tris šių metų ketvirčius pirminėje rinkoje buvo realizuota virš 2.360 naujų butų ir tai beveik sutampa su šiuometinėmis naujo būsto plėtros apimtimis sostinėje. „Net jeigu ketvirtasis šių metų ketvirtis, palyginti su trečiuoju, bus kuklesnis, vis tiek nupirktų butų kiekis bus ne ką mažesnis nei metinė šių metų pasiūla“, – kalba S. Vagonis ir priduria, kad jei 2015 metais išsilaikys panašus paklausos lygis3, tai didžioji dalis naujų projektų turėtų būti sėkmingai realizuoti ir ateinančiais metais.
Vienas iš esminių indikatorių, kuris galėtų signalizuoti apie būsto pasiūlos perteklių, yra neparduotų butų kiekis jau pilnai įgyvendintuose projektuose. Tačiau šių metų trečiasis ketvirtis to dar nerodo. „Ober-Haus“ duomenimis, Lietuvos didmiesčiuose bendras neparduotų naujos statybos butų jau pastatytuose daugiabučiuose skaičius sudarė šie tiek daugiau nei 1.900, arba 21% mažiau nei prieš metus. Vilniuje neparduotų butų tokiuose namuose yra beveik 1.000 (12% mažiau nei prieš metus), Kaune – 250 butų, Klaipėdoje – 633 butai, o Šiauliuose ir Panevėžyje kartu – 32 naujos statybos butų. „Manytumėme, kad plėtotojai turi puikias galimybių sėkmingai užbaigti pradėtus projektus, o naujų, dar nepradėtų ateitis priklausys nuo 2015 metais susiformuosiančios naujos statybos būsto paklausos“, – teigia S. Vagonis.
12005 m. – 3.140, o 2007 – 3.000 butų sandorių per mėnesį
2 nes dažniausiai naujos statybos būsto projektuose galutiniai pirkimo-pardavimo sandoriai registruojami vienu metu
3 apie 250 naujų butų per mėnesį
Kontaktinis asmuo:
Saulius Vagonis
“Ober-Haus” Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas
Tel.: 8 5 210 97 17
Mob. tel.: 8 685 78 228
saulius.vagonis@ober-haus.lt
www.ober-haus.lt