Investuotojų santykiams su valstybe būtinas tvarumas – antraip miestų atsinaujinimas gali tapti neįmanomu. Prieš kelerius metus iš valstybės išsinuomoję žemę vystytojai, šiuo metu aktyviai dirbantys ties šių teritorijų vystymo klausimais, staiga pasijuto lyg nusipirkę katę maiše. Vos per pastaruosius trejus metus pasikeitęs dvidešimtmetį egzistuojančio teisinio reguliavimo interpretavimas gali akimirksniu jiems virsti milžiniškais nuostoliais, o problemiškų Lietuvos miestų teritorijų vystymą įšaldyti dešimtmečiams.
Toks scenarijus, pasak Mindaugo Statulevičiaus, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovo, būtų apmaudus, mat praeityje kompleksiniai stambių teritorijų konversijos projektai susilaukė stulbinamos sėkmės.
Vienas tokių – Vilniaus Žirmūnų mikrorajone atgijęs buvęs karinis miestelis virtęs Šiaurės miesteliu – tvarumo kriterijus atitinkantis „miestas mieste“, buriantis komercines, poilsines veiklas bei įvertintas konkurse „Už darnią plėtrą“. Tarp kitų sėkmingų miesto plėtros pavyzdžių galima paminėti Paupio rajoną Senamiesčio kaiminystėje, Markučių gamybos teritorijų konversiją, Naujamiestyje vykstančius kompleksinius pokyčius, kuomet gamybinės teritorijos virsta daugiafunkcėmis miesto erdvėmis
Šiuo metu konversija reikalinga mažiausiai keturioms pramoninėms teritorijoms Vilniuje
Šiuo metu vien Vilniuje yra 3-4 stambios gamyklinės teritorijos, kurių konversija kritiškai svarbi miesto plėtrai. Visgi vietovės specifinės, o projektai reikalauja nemažų investicijų. Dalis jų jau rado savo vizionierius ir vystytojus, tačiau pastarieji šiandien entuziazmu netrykšta, mat žino, jog, tikėtina, kartosis jau ne kartą viešai nuskambėjęs „Hanner“ bylinėjimosi su valstybe dėl statybų „Žalgirio stadione“ arba „Darnu Group“ pasitraukimo iš „Telecentro“ pastatų ir sklypo privatizavimo scenarijus. Jų eigą NT rinkoje atidžiai stebi visi: panašių rūpesčiu sutartiniuose santykiuose su valstybe dėl žemės nuomos šiandien Lietuvoje turi kone kas antras didysis nekilnojamojo turto vystytojas.
Priežastys – netikėtai pasikeitęs dešimtmečius nusistovėję teisinio reguliavimo interpretavimas
Susiklosčiusi situacija, deja, nėra kaip būtų galima manyti, pasikeitusio teisinio reguliavimo pasekmė. Kaip teigia advokatų profesinės bendrijos „TRINITI“ partneris Deivis Valiulis, per praėjusius keletą metų šioje srityje esminių pokyčių nebūta. Todėl pastaruosius dvidešimt metų valstybės žemę su joje apleistais pastatais nuomoję vystytojai pamirštas miestų teritorijas sėkmingai prikeldavo naujam gyvenimui, mat išsinuomoję žemę joje be jokių apribojimų galėjo rekonstruoti pastatus ir vystyti numatytą nekilnojamojo turto veiklą.
Pasak advokato, situacija pasikeitė, kuomet Nacionalinė žemė tarnyba (toliau NŽT) atskiriems nekilnojamojo turto vystytojams uždraudė valstybės išnuomotose teritorijose bet kokią kitą veiklą, išskyrus pasato eksploatavimą išlaikant jį tokioje pačioje būklėje, kokioje jis įsigytas. „Tai prieštarauja ne tik susiformavusiai teisinio reglamentavimo interpretacijai, bet ir sukuria skirtingas sąlygas tartum tokias pačias žemės nuomos sutartis turintiems vystytojams. Su vienais sutartys nutraukiamos, ar keičiamos, kiti gauna statybos leidimus ir vysto projektus nuomojame žemės sklype be jokių apribojimų“ – sako jis.
„Pirmosios visiems netikėtos vyriausybės nutarimo dėl valstybinės žemės nuomos interpretacijos apraiškos pasireiškė vos prieš trejus – ketverius metus NŽT iniciatyvomis „apkarpyti“ valstybinės žemės nuomininkui su pastatais perleistus sklypus. Paprastai aplink tokius statinius (ypač gamyklų teritorijose) būdavo istoriškai suformuoti labai dideli žemės sklypai, nei teoriškai yra būtina to pastato eksploatacijai. Na, o šiam NŽT traukiniui įsivažiavus, pasipylė eilė sutarčių su valstybinės žemės valdytojais nutraukimo atvejų. Daugiausia jų – didžiuosiuose miestuose: Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje. Tendencija įgavo pagreitį ir formuojantis naujai teismų praktikai, kuri vystytojams nešė dvi prieštaringas žinutes. Pirma – pritarianti siaurajai valstybinės vystytojui perleisto žemės eksploatavimo paskirties interpretacijai; kita teigianti, kad esant NŽT sutikimui galima toje teritorijoje vystyti minėtos institucijos pritariamai veiklai, tačiau pastaroji iki šiol nepateikia aiškaus atsakymo, kam ji pritaria ir kokiais atvejais tokiose teritorijose statyba leidžiama“ – komentuoja situaciją D.Valiulis.
Blogosios patirtys formuoja teismų praktiką
Kaip teigia jau keliolikoje panašių ginčų klientų interesus teisme atstovavęs advokatų teisinės bendrijos „TRINITI“ partneris, šiandien teismų praktika formuojama negatyviausių atvejų pagrindu, tad tokiame kontekste susiformavę principai yra taikomi ir kitoms esminio poveikio viešam interesui neturinčioms valstybinės žemės nuomos byloms, kuomet teismas gana aklai kartais stoja į viešo intereso pusę. Pasak D. Valiulio, situacija tampa paradoksali ir net ydinga miestų plėtrai.
Būta iniciatyvų tobulinti teisinį reguliavimą
Vyriausybės nutarimas, reglamentuojantis valstybinės žemės nuomą, priimtas dar 1999 m., tad jo susiformavęs traktavimas aiškiai rodė, jog išnuomotuose valstybinės žemės sklypuose yra leidžiama statyba, jau dvidešimt metų.
Visgi bandymų keisti teisinę bazę būta – viena prieš pusantrų metų kilusi iniciatyva ragino registruoti įstatymo pataisas, kurių pagrindu sumokėjus valstybei 20 proc. žemės sklypo vertės mokestį, joje nuomininkui statyba būtų leidžiama. Ją šiais metais pakeitė kita iniciatyva. Ši jau pretendavo įteisinti 100 proc. žemės sklypo vertei prilygstančią įmoką už galimybę statyti greta pastatų įsigijimo kainos, tad sukėlė daug diskusijų dėl to, kiek tokiu atveju komerciškai vystytojams bus patrauklu investuoti pramoninių teritorijų konversiją, kurios reikalauja iš ties didelių investicijų.
„Akivaizdu, kad greta pastatų įsigijimo kaštų (kurių kainoje jau būna įtraukta didelė dalis žemės vertės) papildomos iki 100 proc. sklypo vertės siekiančios įmokos neadekvačiai padidintų projektų sąnaudas, tad tokių teritorijų vystymas taptų ekonomiškai nepatraukliu. Kita vertus visuomenės pasipiktinimą šiandien kelia tos situacijos, kuomet tomis pačiomis sąlygomis išnuomojama valstybinė žemė prestižinėse miesto vietose po sandėliukais ir vietoj jų netrukus iškyla daugiabučiai. Tuomet, atrodytų, jog valstybė vertingą sklypą perleido pusvelčiui. Situacijos, žinoma, nevienareikšmės, ir kartais toks sprendimas atrodytų socialiai teisingas ir logiškas, visgi, matyt apie tai vystytojus reikėtų įspėti iš anksto, nes ne paslaptis, kad kai kurie itin pokyčių reikalaujantys didžiųjų miestų sklypai įsigyti prieš dešimtmetį ar daugiau. Todėl dabar būtina šiuos teritorijų skirtumus įvertinti ir apibrėžti aiškias taisykles, nusakančias, kokiomis sąlygomis bus leidžiama statyti“ – komentuoja Mindaugas Statulevičius.
Deivis Valiulis pritaria, paantrindamas, kad šiandien situacija yra kontraversiška – jei vystytojai nespės iki naujo reikalavimo priėmimo gauti statybos leidimo, privalės sumokėti naują įmoką norėdami tą statybos leidimą gauti vėliau.
„Tai, žinoma, ne tik pavienius vystytojus paskatins persvarstyti savo investicinius planus, tačiau apskritai iš naujo daugeliui įvertinti tos investicinės aplinkos stabilumą ir patrauklumą“ – sako jis.
Spalio 18 d. NT vystytojai, politikos formuotojai ir vykdytojai bei teisininkai ieškoti sprendimų susitinka LR Seime vyksiančioje konferencijoje „Netikrumas ir teisėti NT vystytojų lūkesčiai ilgalaikiuose santykiuose su valstybe“ situacijos aptarimui ir sprendimų paieškai.
Deivis Valiulis