Naujausia, šių metų gegužės mėnesį atlikta Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) narių apklausa rodo, kad nekilnojamojo turto (NT) verslas labiausiai tiki būsto rinka ir būtent šiame sektoriuje kreips didesnę dalį savo investicijų. Neapibrėžtumo kupinoje rinkoje NT plėtotojai vis palankiau žvelgia į galimybes, kurias siūlo viešasis sektorius. Išliekanti griežta bankų kreditavimo pozicija, brangios paskolos, geopolitinė įtampa ir nerangūs biurokratiniai procesai yra plačiausiai minimos kliūtys sklandesnei NT rinkos plėtrai bei geresniems būsto įperkamumo rodikliams.
Gerėjantys lūkesčiai
Lygindami praeitų metų antrąjį pusmetį NT rinkoje vyravusias nuotaikas su pirmuoju šių metų pusmečiu, didesnioji dalis LNTPA apklausos dalyvių stebi vis labiau gerėjančius verslo lūkesčius. Didesnį optimizmą rinkoje mato 48 proc. apklaustųjų.
„Tikėtina, kad šiek tiek daugiau optimizmo suteikia prognozuojamas bazinių palūkanų normų EURIBOR mažėjimas, kurio laukiama šią vasarą. Taip pat galėtume daryti prielaidą, kad teigiamą impulsą rinkoms duoda ir augantys bendri makroekonominiai Lietuvos rodikliai bei gan palankios ateities prognozės. Tokios žinios optimistiškiau nuteikia NT verslą, kuris jau ilgokai laukia palankesnių judesių rinkoje“, – komentuoja Mindaugas Statulevičius, LNTPA vadovas.
Jokių pokyčių neįžvelgia 22 proc. apklaustųjų. Tuo tarpu 30 proc. NT verslo atstovų pozityvesnių ženklų sektoriuje nestebi ir mano, kad visgi situacija prastėja.
Patraukliausias – būstas, didžiausi iššūkiai – biurų rinkai
LNTPA narių apklausa rodo, kad būsto rinkos plėtra turi didžiausią NT verslo atstovų pasitikėjimo kreditą. 43 proc. visų LNTPA apklausoje dalyvavusių plėtotojų didesnę dalį savo investicijų kreips būtent į gyvenamojo NT statybą.
39 proc. visų apklaustųjų patraukliausiai šiuo metu atrodo viešojo ir privataus kapitalo partnerystės principu vystomi projektai – PPP (angl. Public Private Partnership). Bendruomeniško gyvenimo (angl. „co–living“) būsto plėtra domisi 28 proc. Tiek pat NT plėtotojų nusiteikę įgyvendinti pramoninės paskirties objektus.
„Rinkoms išgyvenant jautrius laikus, verslas ieško perspektyvių sprendimų savo veiklos plėtrai. Dažnu atveju, kai dar vyrauja ekonominis neapibrėžtumas, PPP projektai įgauna ryškesnį potencialą bei tampa valstybei ir verslui naudinga išeitimi. Reiktų pastebėti, kad įgyvendinant tokius projektus, tiek valstybė, tiek verslas užsitikrina procesų spartą bei augina kompetenciją. Be to, viešasis sektorius, dalyvaudamas tokioje partnerystėje, turi galimybes nenaudoti didesnės dalies turimų finansinių resursų.
Atsižvelgiant į dabartinę geopolitinę situaciją ir aptariamas tendencijas, akivaizdu, kad bendrų valstybės ir verslo projektų tik daugės, ypač susijusių su gynybos infrastruktūros įgyvendinimu“, – teigia LNTPA vadovas.
Kur kas didesni iššūkiai stebimi biurų ir prekybos paskirties NT segmentuose. LNTPA gauti duomenys rodo, kad nei vienas apklausoje dalyvavęs NT plėtotojas šiuo metu nesirinktų pradėti vystyti naujų biurų projektų. Ir vos 14 proc. apklaustųjų matytų perspektyvą įgyvendinant prekybos paskirties NT objektus. 54 proc. NT plėtotojų nurodo, kad biurų patalpų neužimtumas didėja. Tuo arpu prekybinių plotų vakansijos augimą stebi 50 proc. LNTPA apklausos dalyvių.
Kol kas simpatijos vietinei rinkai
Besitęsiantys neapibrėžtumas ir įtampa netapo masine priežastimi NT plėtotojams ieškoti aktyvesnių užsienio rinkų. 55 proc. apklausoje dalyvavusių LNTPA narių neketina dairytis galimybių už Lietuvos sienų naujiems savo NT projektams ir yra labiau linkę pasitikėti vietine rinka. Nepasisprendusių dėl savo verslo plėtros planų kitose šalyse yra 7 proc.
Visgi 38 proc. apklaustųjų teigia jau įgyvendinę NT projektus svetur ir ketina plėsti savo veiklos ribas užsienyje. „Galime būti tikri, kad šis procentas tik augs. Atsakomybė už lietuviškojo kapitalo nutekėjimą į svetimas NT rinkas gula ir ant viešojo sektoriaus pečių. Versdama verslą nepagrįstai užtrukti derinant plėtros projektus, valdžia kuria žalingą reguliacinę aplinką, kuri kenkia ne tik verslui, bet ir pačiai valstybei – prarandama mokestinė grąža iš tokių projektų plėtros. Verslas visada rinksis aiškią, struktūriškai pagrįstą sistemą, kuri sudaro sąlygas sklandžiai veiklos plėtrai“, – teigia M. Statulevičius, LNTPA vadovas.
„Kalbant apie tarptautines rinkas, Vakarų Europos šalys paprastai atrodo sudėtingesnės dėl įvairių aspektų, ypač – konkurencingumo. Centrinėje Rytų Europoje galima atrasti lengvesnį kelią į rinkas, kurios gali pasiūlyti daugiau galimybių dėl spartaus augimo. Todėl šalys, kurios šiuo metu pritraukia daugiausia investicijų ir paprastai yra patraukliausios investuotojams yra Čekija, Lenkija, Rumunija, Kroatija, Slovėnija, Vengrija“, – komentuodamas LNTPA narių apklausos rezultatus apie plėtrą užsienio NT rinkose kalba bendrovės „Colliers Baltics“ tyrimų ir analizės departamento vadovas Lietuvoje Denisas Chetverikovas.
LNTPA narių apklausa rodo, kad populiariausios Lietuvos plėtotojų veiklos kryptys – Lenkija, Ispanija, Čekija ir kaimyninė Latvija. Taip pat dairomasi galimybių Portugalijoje, Italijoje, Švedijoje, Didžiojoje Britanijoje.
Objektyvios grėsmės ir subjektyvi kliūtis
Kaip didžiausia kliūtimi savo verslo plėtrai stambiausieji Lietuvos NT plėtotojai šiandien įvardina karo grėsmę. Net 94 proc. visų LNTPA apklausoje dalyvavusių plėtotojų galimus geopolitinius pavojus įvardina kaip didžiausią riziką.
Aukštos paskolų palūkanos ir klestinti biurokratija yra kiti du veiksniai, kurie labiausiai trukdo sėkmingai NT plėtrai – po 74 proc. visų respondentų.
‚Jei karo grėsmė ir brangus skolinimasis yra sąlygoti objektyvių, nuo mūsų nepriklausančių aplinkybių, tai nemalštanti biurokratija su gremėzdiškomis procedūromis, perteklinėmis ir nepagrįstomis reguliacinėmis tvarkomis, į nebūtį nusidriekusiais terminais yra mūsų valdžios sukurtas ir atkakliai „puoselėjamas“ barjeras. Verta suprasti, kad atsakingų valstybės institucijų kuriami nepagrįsti slenksčiai sklandžiai NT plėtrai tiesiogiai prisideda prie prastų būsto įperkamumo rodiklių“, – atkreipia dėmesį M. Statulevičius, LNTPA vadovas.
Reprezentatyvi apklausa atlikta 2024 m. gegužės viduryje, imtis – 30 didžiųjų Lietuvos NT plėtotojų*
*pagal bendrovių sumokėtus mokesčius VMI 2023 m. (VMI duomenys)