Vienas didžiausių nerimo šaltinių verslui tampa viešojo sektoriaus sprendimai, kurie turėtų būti labiausiai prognozuojami. Keblus žemės politikos reglamentavimas lemia pasitikėjimo mažėjimą ir ryžtą investuoti bei stabdo plėtrą miestų centruose, teigia NT plėtotojai.
„Verslas priėjo ribą, kada sunku nuspėti, kas bus toliau. Stebint, kas vyksta su įstatymų leidyba, neapibrėžtumas tampa vis didesne problema verslui. Didžiausiu nenuspėjamumu verslui turėtų būti rinka, tačiau šiandien daugiausia siurprizų pateikia viešasis sektorius, kuris turėtų būti itin nuoseklus. NT vystytojo veikla yra ant labai plono ledo, nežinome, kas laukia rytoj, poryt, kur įsmigsime į properšą“, – apie verslo nuotaikas konferencijoje „Netikrumas ir teisėti NT vystytojų lūkesčiai ilgalaikiuose santykiuose su valstybe“ Seime kalbėjo Lietuvos pramonininkų konfederacijos ir Lietuvos nekilnojamojo turto asociacijos (LNTPA) prezidentas Robertas Dargis.
Anot jo, šiandien NT projektų įgyvendinimas ant valstybinės išnuomotos žemės išsitęsia du – tris kartus nuo to, kas numatyta dokumentuose dėl plataus reglamentavimo ir apibrėžtumo trūkumo. Viena iš prižasčių yra tai, kad tą patį sklypą planuoja Nacionalinė žemės tarnyba (NŽT) ir miesto savivaldybės. Išeitimi galėtų tapti NŽT prijungimas prie Aplinkos ministerijos ir bendras darbas kartu formuojant žemės politiką.
Algis Norkūnas, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo teisėjas, MRU Mykolo Romerio teisės mokyklos partnerystės docentas, skaitydamas pranešimą minėjo, kad reglamentavimo apimtis lemia ir tai, kad dalis ginčų atsiduria teismuose.
„Ne teismai turi spręsti, ar konkrečioje vietoje turi būti stadionas, ar daugiabutis. Ne teismai ir prokurorai turi spręsti, ar toje žemėje kažką auginti, ar daugiabučius statyti“, – konferencijoje sakė A. Norkūnas.
Anot Mindaugo Statulevičiaus, LNTPA direktoriaus, selektyvus ir dviprasmiškas plėtros procesesų reguliavimas mažina verslo pasitikėjimą.
“Stabili ir patraukli verslo aplinka turėtų būti pagrindiniu mažos, atviros ekonomikos kaip Lietuva, koziriu. Kasmet pamažu lipame Doing Business reitinguose aukštyn, tačiau siekiant ne virtualių, o realių pasiekimų, būtina užtikrinti verslo, mokestinės aplinkos prognozuojamumą – ir leisti vekiantiems prie jo palaipsniui prisitakyti. Būdami uždari imigracijai ir išgyvendami demografijos krizę turime ypač rūpintis nuoseklia investicine aplinka, tačiau šiandien viešojo sektoriaus priimami sprendimai verčia atitraukti dėmesį nuo vertės kūrimo ir rūpintis pokyčių valdymu. Valstybė turėtų sukurti aiškias, nedviprasmiškas taisykles bet kokiai veiklai, taip pat ir plėtrai ant nuomojamos ar įgytos valstybinės žemės”, – sako M. Statulevičius. Anot jo, plėtotojams ypač aktuali yra valstybinės žemės nuoma, nes taisyklės keičiamos itin dažnai.
Viena iš priežasčių – dviprasmiškas reglamentavimas
Kaip konferencijoje teigė advokatų profesinės bendrijos „TRINITI“ partneris Deivis Valiulis, miestų centrinėse dalyse nevyksta žemės aukcionai, kol nėra pasibaigęs nuosavybės teisių aktūrimas. Paskutinius du dešimtmečius apleistos teritorijos valstybinėje žemėje buvo nesunkiai prikeliamos naujam gyvenimui, nes išsinuomojus žemę nebūdavo didelių apribojimų plėtrai. Šiandien susiklostė situacija, kuomet net ir prioritetinėse konversijos zonose konversijos tampa neįmanomos.
Pasak advokato, situacija pasikeitė, kuomet Nacionalinė žemė tarnyba (toliau NŽT) atskiriems nekilnojamojo turto vystytojams uždraudė valstybės išnuomotose teritorijose bet kokią kitą veiklą, išskyrus pastato, dažnai visiškai apleisto ir netinkamo naudojimui, eksploatavimą išlaikant jį tokioje pačioje būklėje, kokioje jis įsigytas.
„Tai prieštarauja ne tik susiformavusiai teisinio reglamentavimo interpretacijai, bet ir sukuria skirtingas sąlygas tartum tokias pačias žemės nuomos sutartis turintiems vystytojams. Su vienais sutartys nutraukiamos, ar keičiamos, kiti gauna statybos leidimus ir vysto projektus nuomojame žemės sklype be jokių apribojimų“ – sako jis.
Arvydas Avulis, NT vystymo bendrovės “Hanner” vadovas ir LNTPA valdybos narys, iliustruodamas besiklostančios praktikos painiavą, minėjo kelis pavyzdžius, kada įmonė įsigydavo žemę, nugriovusi senus pastatus išplėtodavo daugiabučių kvartalus. Tačiau 2014 m. įsigytas sklypas Algirdo gatvėje Vilniuje įstrigo ginčuose.
“Noriu pabrėžti, kad sklypas yra miesto prioritetinėje konversijos zonoje pagal miesto Bendrąjį planą, kur pats miestas suinteresuotas, kad vietoje apgriuvusių, pavojingų pastatų, atsirastų gyvybė. Dabar su NŽT aiškinamės, ar turėjome teisėtus lūkesčius ten statyti. Pirmos instancijos teismą laimėjome”, – sake A. Avulis.
Anot M. Statulevičiaus, dabar miestuose, ypač jų centruose, susiklostė situacija, kuomet plėtotojai nesiryžta nuomotis valstybinės žemės, nes nėra tikri, ar reglamentavimas nesikeis ir projektas nebus nuostolingai įšaldytas neribotam laikui.
„Norėdami turėti sutvarkytus, europietiškus miestus, turime įveiklinti apleistas teritorijas. Taip susiklostė, kad miestų centruose esant žemė dabar dažniausiai priklauso valstybei, o esant neprognozuojamai valstybinei politikai, šių teritorijų niekas nesiryžta tvarkyti“, – sako M. Statulevičius.
Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas, sako, kad žemė be teisės vystyti verta labai mažai.
„Kasmet darydami tūkstančius NT vertinimų, t.y. atlikdami kas ketvirtą NT vertinimą Lietuvoje, šiuo metu negalime objektyviai įvertinti kiek yra vertas turtas ant valstybinės žemės, nes nėra aišku, kokios yra prielaidos jo plėtrai. Kokia plėtra valstybinėje žemėje leistina, o dėl kokios grėstų nuomos sutarties nutraukimas. Trumpai vertinant – žemė, kurioje nėra aiškių galimybių plėtrai, yra verta labai nedaug. Ir pati valstybė pralaimi, neturėdama aiškių procedūrų, taip stabdydama investicinius projektus ir negaudama pajamų į biudžetą. Taip pat nuo to kenčia ir valstybės įmonėms priklausančio turto vertė, kuris parduodamas rinkoje“, – sakė S. Vagonis.
Plėtotojai skaičiuoja, kad per metus šalies biudžetus papilnėtų apie 10 mln. eurų ir sumažėtų neapibrėžtumas, jeigu būtų priimtas dabar parengtas ir Žemės ūkio ministerijoje jau patvirtintas Žemės įstatymo pakeitimo projektas, už numatytą mokestį leidžiantis plėtrą valstybinėje žemėje.
Džojos Gundos Barysaitės nuotr.