NT rinka: nauji iššūkiai ekonomikos tendencijų kontekste

Šiandien, 2012 m. rugpjūčio 1 d. Inreal grupė, drauge su partneriais AB banku „Finasta“ ir advokatų kontora „Raidla Lejins & Norcous“ pristatė Lietuvos ekonomikos lėtėjimo tendencijų sąlygojamus procesus nekilnojamojo turto (NT) rinkoje. 2012 m. I pusmečio Lietuvos ekonomikos ir nekilnojamojo turto rinkos apžvalgoje  teigiama, jog  stabilizacijos ženklai stebimi beveik visuose nekilnojamojo turto (NT)  segmentuose: butų, biurų, pramonės, logistikos ir prekybos patalpų rinkose. Išskirtinai neblogus rezultatus demonstravo tik individualių namų pardavimai ir žemės sklypų rinka. Tuo tarpu NT vystytojų aktyvumas blėstančio augimo gyvenamojo sektoriaus NT pardavimuose ima grėsti rimtu rinkos „perkaitimu“. Augančių pardavimų statistika neatspindi tikrosios padėties.

2012-ųjų pirmoje pusėje Lietuvoje toliau ryškėjo dar 2011 metų pabaigoje stebėtos ekonomikos lėtėjimo tendencijos. Šalies BVP 2012 metų I ketvirtį augo 3,9 proc., o II ketvirtį tempas sumažėjo iki 2,1 proc. Nepaisant to, pasak banko „Finasta“ vyr. ekonomistės Rūtos Medaiskytės, ekonomikos plėtros mastas kol kas vertintinas palankiai. Pirmąjį šių metų pusmetį šalies ūkis augo vis labiau pasikliaudamas vidaus paklausa – mažmeninė prekyba toliau augo vidutiniškai 6,2 proc. tempu. Vidutinė metinė infliacija per šešis mėnesius sumažėjo nuo 4,1 iki 3,7 proc.; naujų paskolų šiemet sausį-birželį išduota daugiau nei per tą patį laikotarpį 2011 metais. Visgi, prastesnis ateities vertinimas, kurį lemia niūrios nuotaikos euro zonoje, gali sąlygoti tolesnį nenorą plėsti kredito portfelį tiek iš skolininkų, tiek iš skolintojų pusės. Stiprėjančios nuojautos apie naują recesiją euro zonoje antroje šių metų pusėje turėtų labiau apriboti ir Lietuvos BVP augimą bei naujų darbo vietų kūrimą. Nepaisant sulėtėjimo, ūkio augimas gali likti vienas sparčiausių Europos Sąjungoje ir europietiškosios recesijos Lietuvos ūkis turėtų išvengti.

Panašios tendencijos juntamos ir NT rinkoje: 2012 metai prasidėjo atsargiu optimizmu, tačiau įpusėjus pusmečiui rinka įsibėgėjo ir daugelyje segmentų buvo fiksuojamas sandorių augimas, o kai kuriuose – net ir kainų didėjimas. Visgi, baigiantis pusmečiui teigiamos tendencijos ėmė slopti.

Pasak „Inreal valdymas“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovo Arnoldo Antanavičiaus, 2012 metų pirmojo pusmečio pabaigoje sulėtėjimas stebimas beveik visuose Lietuvos didmiesčių NT sektoriuose. Prekybos centrų segmente Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje padidėjo vakansijos, stabilizavosi nuomos kainos. Vilniuje vakansija išaugo nuo 3,5 iki 4,4 proc., Kaune – nuo 0,8 iki 1,1 proc., o Klaipėdoje – nuo 1,4 iki 1,5 proc. Panašios tendencijos pastebėtos ir logistikos centrų segmente, kuriame pusmečio antroje pusėje pastebimai sumažėjo potencialių naujų nuomininkų, padidėjo laisvų patalpų, o nuomos kainos nustojo augusios. Pusmečio pabaigoje Vilniuje modernių sandėliavimo patalpų vakansija padidėjo nuo 4,3 iki 5,2 proc., o Kaune ir Klaipėdoje nepakito. Vakansijų didėjimas stebimas ir verslo centrų segmente, išskyrus Kauną, kuriame laisvų patalpų lygis moderniuose biurų pastatuose lyginat su metų pradžia mažėjo 2,2 proc.

Rinkos stabilizacijos ženklai pastebimi ir butų segmente. VĮ „Registrų centras“ duomenimis per pirmąjį 2012 metų ketvirtį Lietuvoje sudaryta vos 2,3 proc. daugiau butų pirkimo-pardavimo sutarčių nei per atitinkamą 2011 metų laikotarpį. Tuo tarpu analizuojant vien tik 2-ojo ketvirčio duomenis, matome, jog Lietuvoje sudaromų sandorių skaičius, lyginant su atitinkamu 2011 metų laikotarpiu, sumenko 1,8 proc. Butų sandorių skaičius antrąjį šių metų ketvirtį mažėjo visuose didmiesčiuose: Vilniuje – 3 proc., Kaune – 0,4 proc., o Klaipėdoje – 6,1 proc.

Prastėjantį butų paklausos rodiklį „Inreal valdymas“ analitikai aiškina ir vis labiau didėjančia individualių namų paklausa. Remiantis VĮ „Registrų centras“ duomenimis, per pirmąjį 2012 metų pusmetį Lietuvoje buvo sudaryta net 23,3 proc. daugiau individualių namų pirkimo-pardavimo sutarčių nei per atitinkamą 2011 metų laikotarpį. Priešingai nei butų segmente, antrame ketvirtyje stebimas dar didesnis individualių namų sandorių augimas.

Tradiciškai toliau aktyvi išlieka žemės sklypų rinka. Per pirmąjį 2012 metų pusmetį sandorių augimas siekė apie 10 proc., lyginant su atitinkamu 2011 metų laikotarpiu. Populiariausi ir toliau išlieka žemės ūkio bei namų valdų sklypai.

Pirmąjį 2012 metų pusmetį naujos statybos (pirminėje) butų rinkoje per analizuojamą laikotarpį sulaukta itin daug aktyvumo iš NT plėtotojų pusės. Didžiuosiuose Lietuvos miestuose pardavimai pradėti net 31 naujame daugiabučių projekte, kurie rinką papildė 1733 butais. Tačiau per tą patį laikotarpį parduota tik apie 800 butų. Per pirmąjį šių metų pusmetį Vilniuje buvo pradėti pardavimai 21 daugiabučių projekte, kurie iš viso rinką papildė 1370 butų. Tai beveik tiek pat, kiek rinkai buvo pasiūlyta per visus 2011 metus. Tuo tarpu paklausa beveik nepakito – per pusmetį parduoti tik 624 butai – vidutiniškai 104 per mėnesį. Panašus, vidutiniškai 100 butų per mėnesį, pardavimų lygis fiksuotas ir 2011 metais. „Tiesa, antrąjį ketvirtį buvo parduodama vidutiniškai apie 120 butų per mėnesį, tačiau, manome, jog tai yra tik trumpalaikis reiškinys, nes pardavimų rezultatus pagerino gausybė naujai atsiradusių projektų, kuriuose gyventojai suskubo išsipirkti patraukliausius butus“, – teigia A. Antanavičius. Pasak jo, vėliau pardavimų tempas turėtų nuslopti, o neparduoti butai – dar labiau išauginti likutinę pasiūlą sostinėje.

Advokatų kontoros „Raidla Lejins & Norcous“ partnerės ir advokatės Aušros Mudėnaitės teigimu, 2012 pirmąjį pusmetį teigiama linkme formavosi administracinė praktika žemės teisės bei statybų teisės srityse. Nacionalinė žemės tarnyba nuosekliai formavo valstybinės žemės nuomos sutarčių sudarymo ir keitimo praktiką, pagal taisykles, kurios buvo pakeistos dar2011 m. Tai leidžia tikėtis, kad ateityje keičiantis valstybinės žemės nuomininkams administracinės procedūros vyks sklandžiau. Įvertinusi gręsiančias per griežto teisinio reguliavimo ir formalaus teisės taikymo pasekmes Vyriausybė nusprendė pradėti derybas siekdama sudaryti taikos sutartis dėl keliolikos objektų Lietuvos pajūryje, kurių statybų teisėtumą teismuose ginčijo prokuratūra bei valstybės institucijos. Jei ši iniciatyva bus įgyvendinta, turėsime puikių precedentų, rodančių, jog viešasis interesas gali būti ginamas ne tik griaunant statinius, bet ir pakeičiant ar panaikinant visuomenės intereso nebeatitinkančius planavimo dokumentus, lėmusius formalų statybų neteisėtumą.

Pasak apžvalgos autorių, nepaisant niūrių nuotaikų euro zonoje ir lėtėjančio BVP, Lietuvos ūkio augimas gali likti vienas sparčiausių Europos Sąjungoje ir išvengti europietiškosios recesijos. Tuo tarpu NT vystytojams besiklostanti ekonominė situacija ir pirminės būsto rinkos perpildymas kelia naujus iššūkius bei profesionalumo ir įžvalgų reikalavimus tenkinant NT pirkėjų lūkesčius.

2012 m. I pusmečio Lietuvos ekonomikos ir nekilnojamojo turto rinkos apžvalgą galima atsisiųsti iš www.inreal.lt interneto svetainės.

APIE ĮMONES

Inreal grupė teikia bene plačiausią Lietuvoje nekilnojamojo turto ir pastatų priežiūros paslaugų spektrą. Grupę sudaro UAB „Inreal valdymas“, UAB „Inreal“, UAB „Inreal pastatų priežiūra“ (su susijusiomis daugiabučius namus administruojančiomis įmonėmis) ir UAB „Inreal GEO“. Inreal grupės įmonės priklauso AB „Invalda“.

Inreal grupėje šiuo metu dirba 224 darbuotojai, valdomo turto vertė – apie 400 mln. Lt., tarpininkaujama nuomojant ar parduodant 550 tūkstančių kv.m komercinių patalpų ir 1150 butų, įvertinto per metus turto vertė siekia 2 milijardus litų, pastatų priežiūros sektoriaus įmonių prižiūrimas plotas – 1 milijonas kv. m. Įmonių biurai ar atstovybės veikia Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Mažeikiuose, Alytuje ir Plungėje.

AB „Finasta Holding“ valdomas investicinis bankas „Finasta“, įkurtas 2008 m., yra didžiausias pagal valdomą turtą ir klientų skaičių privačios bankininkystės bankas Baltijos šalyse.

Banko specializacija – investicijų ir privačios bankininkystės paslaugos. Bankas teikia kompleksines investicijų valdymo ir įmonių finansų paslaugas privatiems ir verslo klientams bei siūlo nestandartinius verslo kreditavimo sprendimus.

„Raidla Lejins & Norcous“ advokatų kontoros Estijoje, Latvijoje ir Lietuvoje yra Baltijos šalių regiono teisinių paslaugų lyderės, kuriose dirba virš 100 teisininkų. Kontoros teikia kompleksines paslaugas šalies, regiono ir tarptautinėms įmonėms, tarp kurių – stambios korporacijos, tarptautiniu mastu veikiantys bankai ir finansinės institucijos.

2011 m. gruodžio 8 d. „Financial Times“ ir „mergermarket“ advokatų kontorą „Raidla Lejins & Norcous“ pripažino geriausia teisine patarėja Baltijos šalyse.

„Raidla Lejins & Norcous“ Nekilnojamojo turto ir statybos praktikos grupė – viena iš stipriausių Lietuvoje, jungianti įvairaus profilio teisės specialistus. Vienai didžiausių rinkoje specializuotų nekilnojamojo turto teisininkų grupei vadovauja kontoros partnerė advokatė Aušra Mudėnaitė.

Daugiau informacijos: