Paskutinis 2022-ųjų mėnuo toliau spaudė naujo būsto rinkos „spyruoklę“

Paskutinį 2022-ųjų mėnesį Vilniaus naujo būsto rinkoje buvo realizuoti 107 būstai (141 naujas susitarimas, 34 nutraukti susitarimai). Šis rezultatas yra ketvirtadaliu prastesnis nei lapkritį (atitinkamai: 141, 194, 53) ir 4,5 karto prastesnis nei prieš metus (481, 496, 15). Iš viso per 2022 metus pirminėje būsto rinkos buvo susitarta dėl 2055 butų ir 179 kotedžai. Tuo tarpu praėjusiais metais šie skaičiai, atitinkamai, buvo 7069 ir 186 (kotedžų statistika skaičiuojama nuo 2021 metų vidurio). Netgi pandeminiais 2020-aisiais, kuomet vyravo išties didelis neapibrėžtumas, per metus pavyko realizuoti 4773 butus.

„Pagrindinės rinkos aktyvumo sumažėjimo priežastys – būsto įperkamumo sumažėjimas dėl rekordinės nominalios būsto kainos, padidėjusios bazinės palūkanų normos, nerimas dėl besitęsiančio karo Ukrainoje, recesijos grėsmė ir sąlyginai ribota būsto pasiūla“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Paskutinį kartą panašus į šiųmetį rinkos aktyvumas buvo stebėtas prieš dešimt metų – 2012-aisiais, kuomet susitarta dėl 1828 butų. „Rinkos aktyvumą slopina ir išaugę nutrauktų sutarčių skaičiai, kurie, lyginant su 2021 metais, išaugo dvigubai. Daryčiau prielaidą, kad didžioji dalis sutarčių buvo nutrauktos todėl, kad vystytojai negalėjo įvykdyti savo įsipareigojimų ankstesnėmis, mažesnėmis būsto kainomis. Nusprendus būstą pirkti šiandien tokia priežastis jau menkai tikėtina, tačiau tai – dar vienas veiksnys bendrame problemų katile. Kita vertus, tai – ir galimybė vystytojams pademonstruoti savo įsipareigojimų prieš klientus tvirtumą“, – svarsto T.S. Kvainickas.

Per mėnesį pasiūla sostinėje padidėjo 102 būstais – dvigubai mažiau nei lapkritį (213) ir keturis kartus daugiau nei tuo pat metu pernai (437). Atsižvelgiant į rinkos aktyvumą, bendras pasiūlos lygis simboliškai sumažėjo nuo 4130 iki 4125 ir yra 19 proc. didesnis nei prieš metus (3463). Išaugusi būsto pasiūla didina konkurenciją tarp vystytojų, verčia juos pakovoti dėl pirkėjų. Kita vertus, didžioji dalis esamos pasiūlos – dar tik statomi būstai, kurie nesprendžia apgyvendinimo problemos. Lietuvos banko atlikta apklausa rodo, kad vis daugiau rinkos dalyvių tikisi kainų stabilizacijos ar net mažėjimo, todėl pirkėjai nemato priežasčių skubėti.

Nepaisant sumažėjusio rinkos aktyvumo, kainos per praėjusį mėnesį iš esmės nesikeitė. Ekonominės klasės būstas gruodį vidutiniškai kainavo 2573 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 2576 Eur/kv.m), vidutinės klasės – 3613 Eur/kv.m (3610), prestižinės klasės – 4237 Eur/kv.m (4257), loftai – 2475 Eur/kv.m (2169), kotedžai – 1796 Eur/kv.m (1760). Metinis kainų augimas sudarė 20 – 30 proc.

Gruodžio mėnesį ir toliau augo disbalansas rinkoje. Rodiklio reikšmė padidėjo nuo 1,93 iki 2,06. „Formali pirkėjo rinka trunka penktą mėnesį iš eilės. Dalis pardavėjų jau taiko nuolaidas parduodam būstui, tačiau tai vis dar nėra masinis reiškinys. Kainų korekcija, tikėtina, pirmiausia palies didesne pasiūlos koncentracija pasižyminčius segmentus bei vietoves, taip pat – didžiausius lūkesčius dėl ateities turėjusius pardavėjus. Kainų skirtumai tarp lygiaverčių projektų jau egzistuoja, todėl siekiant paskatinti pardavimus, kainas gali tekti mažinti. Kita vertus, per pusantrų metų slenkantis aktyvumo rodiklis 10 tūkstančių gyventojų sumažėjo nuo 12 butų per mėnesį iki 1,5, tačiau gyventojų skaičius tolygiai augo. Tai reiškia, kad formuojasi suspausta spyruoklė, tačiau ar būsto poreikis bus patenkintas būstą įsigyjant, ar nuomojantis priklauso, būtent, nuo įperkamumo pokyčių“, – teigia „Inreal“ analitikas.

Paskutinis metų mėnuo aktyvumu nepasižymėjo ir Kaune. Per mėnesį susitarta dėl 25 būstų (nutraukimų nebuvo) – 2 kartus mažiau nei prieš mėnesį (47 suminiai susitarimai, 52 nauji susitarimai, 5 nutraukimai) ir 7 kartus mažiau nei prieš metus (atitinkamai: 178, 181, 3). Atsižvelgiant į tai, kad per mėnesį naujame projekte buvo pasiūlyta 10 butų, pasiūlos kiekis sumažėjo 1 proc. – nuo 1265 iki 1251.

Nepaisant nedidelio aktyvumo gruodžio mėnesį, santykinis metinis Kauno naujo būsto rinkos rezultatas yra kur kas geresnis nei sostinėje – per metus susitarta dėl 611 butų ir loftų bei 100 kotedžų. Palyginimui, 2021 metais šie skaičiai buvo 1002 ir 68 (kotedžai skaičiuoti nuo metų vidurio), o 2021 ir 2020 metais buvo, atitinkamai, realizuota po 730 ir 838 butus bei loftus. „Rinkos aktyvumas nors ir mažėjo, tačiau ne taip drastiškai kaip Vilniuje. Viena to priežasčių – didesnis pasiūlos kiekis, išlaikęs konkurencingesnes kainas, kurių palyginamoji bazė buvo žemesnė nei sostinėje, todėl net ir esant būsto brangimui dėl plėtros sąnaudų didėjimo, jis vis vien išliko pigesnis“, – teigia T.S. Kvainickas.

Gruodį ekonominės klasės naujas būstas Kaune vidutiniškai kainavo 1732 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 1731 Eur/kv.m), vidutinės klasės – 2756 Eur/kv.m (2752), prestižinės klasės – 3375 Eur/kv.m (3433), loftai – 1975 Eur/kv. (1975), kotedžai – 1653 Eur/kv.m (1653).

Rinkos balanso reikšmė laikinojoje sostinėje dėl mažesnio aktyvumo gruodį išaugo nuo 1,55 iki 1,67. „Rodiklio reikšmė virš 1,25 rodo formalią pirkėjo rinką. Kita vertus, tai – gerokai palankesnis rezultatas nei sostinėje. Taip pat svarbu, kad Kauno mieste pirkėjai daugiau derybinių galių turi jau nuo praėjusių metų vidurio, todėl šis pokytis nėra toks staigus kaip Vilniaus mieste, nors pirkėjų aktyvumas ir sumažėjo nuo maždaug 3 butų 10 tūkstančiui gyventojų pirmoje metų pusėje iki 1 buto metų pabaigoje“, – teigia T.S. Kvanickas. Anot jo, gyventojų skaičius Kaune, kaip ir Vilniuje, tolygiai auga, todėl būsto įperkamumui kiek padidėjus, o aukštų palūkanų normų spaudimui bei recesijos grėsmei sumažėjus, esamas pasiūlos kiekis turėtų užtikrinti rinkos balansą aktyvumo padidėjimo atveju.

Klaipėdos miesto gyventojai paskutinį 2022 metų mėnesį dėmesio naujo būsto įsigijimui beveik neskyrė. Susitarta dėl vos dviejų būstų (nutraukimų nebuvo). Tai – 10–15 kartų mažiau nei prieš mėnesį (31 suminis susitarimas, 32 nauji susitarimai, 1 nutraukimas) ar metus (atitinkamai: 22, 29, 7). Nauja pasiūla nefiksuota, todėl pasiūlos kiekis sumažėjo nuo 361 iki 359 būstų.

Metinis rezultatas (167 butai bei loftai, 38 kotedžai) – apie du kartus prastesnis nei prieš metus (atitinkamai: 365 ir 65). „Tiek Klaipėdos, tiek Kauno miestų pirminė butų rinka istoriškai pasižymi mažesniu aktyvumu tiek dėl gyventojų pokyčių tendencijų ir atlaisvėjusio senos statybos būsto, tiek dėl individualių namų pasirinkimo, tačiau 2022 metais rinkos aktyvumas čia mažėjo mažiau. Klaipėdoje taip pat neįprasta atšaukti sudarytas preliminarias sutartis. Galima daryti prielaidą, kad uostamiesčio gyventojų būsto pirkimo sprendimai yra tvaresni, todėl gyventojų skaičiui pradėjus augti reikia užtikrinti, kad pasiūlome būtų patrauklių projektų, ir jų realizavimas atitiks plėtotojų lūkesčius“, – sako „Inreal“ analitikas.

Būsto kainos uostamiestyje, kaip ir Vilniuje bei Kaune, iš esmės nesikeitė. Ekonominės klasės būstas kainuoja 1737 Eur/kv.m (prieš mėnesį – 1739 Eur/kv.m), vidutinės klasės – 2145 Eur/kv.m (2145), kotedžai – 1584 Eur/kv.m (1584).

Rinkos balanso rodiklio reikšmė padidėjo nuo 1,46 iki 1,66 ir yra artima Kauno miesto situacijai. „Pagrindinė sąlyga rinkos balansui normalizuotis – gyventojų skaičiaus ūgtelėjimas. Daugėjant gyventojų, poreikis būstui susiformuos savaime. Esamas pasiūlos kiekis naujų poreikių neužtikrins, todėl jau seniai suplanuoti patrauklūs projektai, tikėtina, bus ypač palankiai priimti rinkoje“, – teigia T.S. Kvainickas.

[Išsami naujo būsto rinkos Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje statistika – žemiau]

 VILNIAUS NT PULSAS. 2022 GRUODIS

KAUNO NT PULSAS. 2022 GRUODIS

KLAIPĖDOS NT PULSAS. 2022 GRUODIS