2013 metai Baltijos šalių gyvenamųjų patalpų rinkai atnešė nemažai teigiamų pokyčių. Visose trijose sostinėse buvo fiksuojami tiek sandorių skaičiaus, tiek pasiūlos, tiek ir kainų augimo rodikliai. Apie tai skelbia didžiausia Baltijos šalyse veikianti NT paslaugų bendrovė „Ober-Haus“ Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) kasmetinėje NT konferencijoje, pristatydama naujausią Baltijos šalių NT rinkos apžvalgą.
Pastaraisiais metais itin daug diskutuojama apie atsinaujinančias būsto statybas, o vienvaldžiu tiek Lietuvos, tiek Baltijos šalių lyderiu įvardinamas Vilnius. Ir išties, Lietuvos sostinėje naujų daugiabučių plėtotojai nežada mažinti plėtros tempų rinkoje periodiškai įgyvendindami vis naujus projektus. 2013 metais Vilniaus mieste plėtotojai rinkai, „Ober-Haus“ duomenimis, pasiūlė 22 naujus projektus, kuriuose įrengta šiek tiek daugiau nei 1330 butų. Latvijos sostinėje Rygoje šis rodiklis siekė 1100, o Taline – 600 naujų butų.
Didžiausio plėtotojų susidomėjimo Vilniuje tradiciškai sulaukė miegamieji rajonai, kuriuose pastatyti butai sudaro net 68% visos 2013 m. pasiūlos. Aktyviausia plėtra ir toliau fiksuojama sparčiai besiplečiančiuose gyvenamuosiuose rajonuose – Pašilaičiuose ir Pilaitėje. Kadangi dalies naujų projektų statybų pabaiga buvo nukelta į 2014 m., tai šiais metais Vilniaus rinkai turėtų būti pasiūlyta virš 2200 naujų butų 26 skirtinguose projektuose. „Ober-Haus“ duomenimis, tai būsianti gausiausia naujų butų pasiūla per pastaruosius 6 metus, tačiau vis tiek 2-3 kartus mažesnė, palyginus su 2006-2008 m. laikotarpiu. Tuomet buvo fiksuojamos didžiausios naujų butų statybų apimtys pardavimui Vilniuje – 5000-6000 butų kasmet.
Pasiūlos tempų 2014 metais neketina lėtinti ir Lietuvos kaimynės: Latvijos sostinėje Rygoje planuojama įgyvendinti 1250 naujų butų, Taline – 900.
Vilniuje – ryškiausi būsto sandorių pokyčiai
Jeigu 2012 m. naujos statybos butų pardavimai penkiuose Lietuvos didmiesčiuose augo trečdaliu, tai 2013 m. augimas jau sudarė 41%. Iš viso penkiuose didžiausiuose Lietuvos miestuose tiesiogiai iš statytojų buvo nupirkta arba rezervuota beveik 2.900 naujos statybos butų jau pastatytuose ir statomuose daugiabučiuose namuose. „Ober-Haus“ duomenimis, 2013 m. sostinėje buvo parduota arba rezervuota beveik 2,300 naujų butų, ir tai yra net 57% daugiau, palyginti su 2012 m. Kaune realizacijos rodikliai per tą patį laikotarpį išaugo 46% – parduota apie 340 naujų butų, o Klaipėdoje fiksuojamas 23% sumažėjimas ir parduota apie 250 naujų butų.
2013 m. bendras sektoriaus aktyvumas nustebino rinkos dalyvius. Jeigu 2010-2011 m. spartų būsto sandorių augimą galima buvo sieti ir su itin drastiškai sumažėjusiu sandorių kiekiu 2009 m. (žema palyginamąja baze), tai 2013 m. rezultatai tokias prielaidas išsklaidė su kaupu. VĮ Registrų centro duomenimis, 2013 m. Lietuvoje sudaryta 25% daugiau butų ir beveik 10% daugiau namų pirkimo-pardavimo sandorių nei per 2012 m. Vidutiniškai 2013 m. Lietuvoje per mėnesį buvo sudaroma apie beveik 2,400 butų ir 750 namų sandorių. Spartus būsto sandorių augimas be išimčių buvo fiksuojamas visuose Lietuvos didmiesčiuose.
Vilniuje ir Rygoje 2013 metais fiksuojama beveik identiškas butų pardavimų apimtys. Atsakingos abiejų šalių institucijos praėjusiais metais registravo po beveik 9000 butų pirkimo-pardavimų sandorių. Talino statistiniai duomenis šiek tiek kuklesni – apie 7800. Lyginant su 2012 metais, didžiausias būsto pardavimų sandorių skaičiaus augimas 2013 metais stebimas Vilniuje – 32 proc. Rygoje – 17 proc., Taline – 10 proc.
Butų kainos augo visur, sparčiausiai – Taline
Spartus rinkos aktyvumo atsigavimas judina ir būsto kainas iš jas sukausčiusio sąstingio. „Ober-Haus“ duomenimis, per 2013 m. butų kainos Vilniuje vidutiniškai išaugo 2,8%, ir tai yra didžiausias teigiamas pokytis nuo 2008 m. Teigiamos kainų permainos buvo fiksuojamos tiek senos statybos, tiek ir naujos statybos segmentuose. Išaugęs susidomėjimas naujos statybos butais lėmė 3,2% kainų augimą, o senos statybos butai brango 2,6%. Ryškiausią 7% kainų kilimą 2013 metais „Ober-Haus“ tradiciškai fiksavo pačiame paklausiausiame būsto segmente – 2 kambarių butai miegamuosiuose rajonuose. Augančios pardavimo kainos suteikė stimulo ir tolimesniems nuomos kainų pokyčiams. Jeigu 2012 m. Vilniaus mieste butų nuomos kainos vidutiniškai išaugo 8%, tai per praėjusius metus butų nuoma ūgtelėjo dar 4%.
Tarp trijų Baltijos šalių sostinių ryškiausi būsto kainų pokyčiai 2013 metais fiksuojami Talino gyvenamųjų patalpų rinkoje. „Ober-Haus“ duomenimis, būstas Estijos sostinėje vidutiniškai pabrango 20 proc. Latvijos sostinėje Rygoje kainos vidutiniškai pakilo 4,1 proc. Kaip žinome, Vilniuje šis augimas siekė 2,8 proc. Aukščiausia buto vidutinė kvadratinio metro kaina ir toliau išlieka Taline – 4692 Lt. Toliau rikiuojasi Vilnius – 4205 Lt, Rygoje šis skaičius siekia 3556 Lt.
Kalbant apie kitus Lietuvos didmiesčius, Šiauliuose ir Klaipėdoje per 2013 m. „Ober-Haus“ atitinkamai užfiksavo 1,0% ir 0,3% butų kainų augimą. Tuo tarpu Kaune ir Panevėžyje vis dar buvo stebimi neigiami kainų pokyčiai, kurie sudarė atitinkamai 1,8% ir 0,8%. Visuose šalies didmiesčiuose, išskyrus Vilnių, dar nematoma tvaraus rinkos atsigavimo ar didesnių vilčių spartesniems teigiamiems pokyčiams artimiausiu metu. Lemiamos įtakos tam turi tiek mažėjantis gyventojų skaičius, tiek ir neaugančios investicijos į naujus projektus. Tačiau augantis būsto sandorių skaičius signalizuoja apie dar esančius šių miestų vidinius resursus.
***
Praėjusių metų skolinimosi rezultatai taip pat atitinka bendras augančios rinkos tendencijas. Lietuvos bankų asociacijos duomenimis, 2013 m. pagrindinės šalies kreditavimo įstaigos naujų būsto paskolų išdavė už beveik 1,9 mlrd. litų, t. y. 34% daugiau, palyginti su 2012 m.
Tačiau augant skolinimosi apimtims, neslopsta ir už nuosavas lėšas įsigijimo būsto procesas. Turintys santaupų Lietuvos gyventojai (ypač mažesniuose miestuose, kur turtas pigesnis) siekia nuosavą būstą įsigyti išvengdami bankų paskolų. Savo ruožtu norintys įdarbinti laisvas turimas lėšas, neturi daug investavimo alternatyvų, todėl įsigyja būstą tikėdamiesi stabilios grąžos iš nuomos (bendrasis nuomos pelningumas Lietuvos didmiesčiuose siekia 4-6%) ir turto kainų augimo ateityje. Prie tokio privačių investuotojų sugrįžimo į nekilnojamojo turto rinką prisideda ne tik atsigaunanti pati rinka, bet ir labai žemos, vos 0-3% siekiančios, indėlių palūkanos kredito įstaigose, nesėkmingi kai kurių tokių įstaigų (dažniausiai siūliusių aukštesnes palūkanas nei konkurentai) veiklos pavyzdžiai.
Kontaktinis asmuo:
Saulius Vagonis
“Ober-Haus” Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas
Lietuvos turto vertintojų asociacijos valdybos narys
Mob.: 8 685 78 228
El. paštas: saulius.vagonis@ober-haus.lt