Baltijos šalyse ir Lenkijoje nekilnojamojo turto (NT) plėtotojai pandemijos metu baltos vėliavos nekelia, netgi mato jau vykstančius teigiamus poslinkius. Tačiau kartu atkreipiamas dėmesys, jog kai kuriems segmentams, pavyzdžiui, viešbučiams, ši situacija gali atnešti išgyvenimo iššūkių. Todėl tikimasi kuo veiksmingesnių valdžios sprendimų, leisiančių kiek įmanoma sušvelninti padėtį, – tokios mintys nuskambėjo LNTPA organizuotame nuotoliniame seminare.
Pajuto ir optimizmo dvelksmą
Lenkijoje per praėjusius metus parduota apie 20 tūkst. būstų. Konradas Plochockis, Lenkijos vystytojų asociacijos vadovas, vertindamas situaciją savo šalies būsto rinkoje, mato 30 proc. sumažėjusius pardavimus, palyginti su situacija prieš du mėnesius. Anot jo, paskutiniai susitarimai dėl naujo būsto rezervavimo buvo prieš paskelbiant karantiną.
„Pirmieji šių metų mėnesiai vystytojams buvo tikrai geri, būsto kainos kilo. Net ir per pirmąsias dvi kovo savaites perdavimai vyko įprastai. Antroji kovo pusė – visiška priešingybė, paskelbus karantiną būsto pardavimai sustojo. Tačiau šiuo metu jau grįžta optimizmas, pardavėjai savo internetinėse svetainėse sulaukia vis daugiau peržiūrų apie parduodamą būstą“, – sakė jis.
K. Plochockis sutiko, kad parduodamo būsto peržiūros internete dar nevirsta jo rezervavimu ar pirkimo ir pardavimo sutartimis – bankai ima atsargiau vertinti būsimus klientus, o ir patys gyventojai dar nėra tikri dėl savo pajamų pandemijai pasiekus Lenkiją.
Kiek kitokiomis nuotaikomis gyvena kiti NT segmentai Lenkijoje: viešbučiai ar verslo centrai.
„Bus bankrotų“, – neabejoja K. Plochockis, kalbėdamas apie viešbučius, kurie šiuo metu kaimyninėje šalyje uždaryti. Ir nors tikimasi, jog greitai nepaprastoji padėtis baigsis, į svečių apgyvendinimo įstaigas įprastas ritmas po savaitės ar mėnesio tikrai negrįš.
Latvijoje optimistiškiau nusiteikę logistikos centrų valdytojai
Kiek kitokiomis nuotaikomis nei Lenkijoje gyvena kaimyninės Latvijos nekilnojamojo turto vystytojų aljanso vadovas Martins Vanags.
„Nenoriu skųstis ir dramatizuoti situacijos, bet būsto pardavimai krito 50–60 proc. Valdžia pažadėjo, kad situacija bus prilyginta force majeure, vystytojams tai maža paguoda. Antai Rygoje planuoti du nauji projektai, bet vystytojai juos jau sustabdė. Antra vertus, būsto rinka sustojusi ir dėl to, jog žmonės nėra tikri, ar turės darbą po mėnesio ar dviejų, ar turės pajamų. Net jeigu bankai ir sutinka finansuoti būsto įsigijimą, žmonės tapo labai atsargūs“, – sakė M. Vanags.
Anot jo, Latvijoje kol kas geriau sekasi tik sandėliavimo patalpų bei logistikos centrų valdytojams. Tuo tarpu prekybos centrų ir viešbučių veikla yra visiškai sustojusi.
„Biuro centrų veikla nėra uždrausta, tačiau į darbą ateina vos 20–30 proc. jų darbuotojų. Tokia situacija irgi kelia klausimą, ar nuomininkai nenorės keisti nuomos sąlygų“, – komentavo M. Vanags.
Viešbučiams Estijoje – vilties žiburėlis
NT vystytojai Estijoje, vos pajutę nerimo ženklus, persikėlė į internetą. Paskelbus karantiną, nebebuvo būtinybės susitikinėti akis į akį pirkėjams bei pardavėjams ir tai kažkiek išgelbėjo situaciją – kovo mėnesį registruota 900 būsto pirkimo sandorių.
„Oficialiali statistika rodo, kad sandorių skaičius sumažėjo apie 20 proc. Tačiau NT įsigijimo procesas – tai ne tik kontrakto pasirašymas nuotoliniu būdu. Reikia ir apžiūrėti gyvai, įvertinti parduodamą turtą. Taigi, netrukus pasimatys tikroji situacija. Nors būsto rezervavimo procesas šiuo metu nėra visiškai sustojęs, manau, jog gegužę matysime ne mažesnį 50 proc. sumažėjusių sandorių skaičių,“, – prognozavo Ardi Roosimaa, Estijos nekilnojamojo turto bendrovių asociacijos valdybos narys.
Pastaraisiais metais Estija sulaukė vis daugiau turistų iš užsienio. Dėl to atsirado didelė trumpalaikės būsto nuomos pasiūla. Šiandieninė situaciją smarkiai koreguoja šį segmentą – jau pirmosiomis pandemijos dienomis trumpalaikės nuomos atsisakė 25–30 proc. verslininkų.
„Tai – nebloga žinia viešbučiams, kai tik šie galės grįžti į įprastas veiklos vėžes. Visgi reikia išgyventi ir šį laikotarpį, o tai pajėgs ne visi viešbučiai. Kaip, beje, ir NT įmonės, ypač smulkesnės. Mūsų šalies rinka nėra didelė, tad ir 20 proc. sandorių sumažėjimo pasekmės gali būti labai liūdnos. Jau dabar įmonės išleidžia darbuotojus nemokamų atostogų, taip pat yra ir atleidimų iš darbo. Neišvengiamai bus ir įmonių bankrotų“, – teigė A. Roosimaa.
Visi tikisi nuolaidų
Tiek Lietuvoje, tiek kitose Baltijos šalyse ir Lenkijoje planuojantys pirkti būstą laukia kainų kritimo. Latvijos nekilnojamojo turto vystytojų aljanso vadovas M. Vanags įvardino, kad skirtumai tarp pardavėjų ir pirkėjų lūkesčių taip pat yra vienas iš faktorių, kodėl šiuo metu rinka bemaž sustojusi, o sandorių sumažėję apie 60 proc.
„Vystytojai jaučia didelį spaudimą iš potencialių pirkėjų, kuriems reikalauti 40 ar net 50 proc. mažesnės kainos yra tarsi suprantamas dalykas. Visgi vystytojai, net ir susidūrę su sunkumais, nenusiteikę į tokius kompromisus ir renkasi laukimo taktiką“, – komentavo M. Vanagas.
Oficialiai kainų nekoreguoja ir Lenkijos NT vystytojai, nors pastarąjį mėnesį fiksuotas 0,2 proc. būsto kainos mažėjimas.
„Pirmasis šių metų ketvirtis gyvenamosios paskirties NT vystytojams mūsų šalyje buvo pakankamai geras, kainos kilo. Bet įsiveržus korona virusui pardavimai stojo. Akivaizdu, kad atsiradus potencialiems pirkėjams, pardavėjai taikys nuolaidas“, – neabejojo Lenkijos vystytojų asociacijos vadovas K. Plochockis.
Bankai Lenkijoje siunčia skirtingus signalus
Valstybėms dėl korona viruso paskelbus karantiną, daugelio akys nukrypo į komercinius bankus – kokios jie imsis politikos?
K. Plochockis atkreipė dėmesį, kad Lenkijoje bankų suteiktų kreditų palūkanos ir iki krizės nebuvo didelės, o dabar komerciniai bankai jas dar labiau sumažino, kai kuriais atvejais -iki nulio. O bemaž visiems prašantiems suteikiamos kredito atostogos – to jau paprašė apie 500 tūkst. gyventojų.
„Visgi iš norinčių pirkti būstą bankai prašo didesnio pradinio įnašo – 20 ar net 40 proc. Tikrai ne visi bus pajėgūs turėti tiek nuosavų lėšų, todėl prašoma vyriausybės padėti bent jaunoms šeimoms surinkti 20 proc. pradinį įnašą būstui įsigyti. Žvelgiant į ateitį, 20 proc. pradinis įnašas taps standartu“, – sakė K. Plochockis, pridūręs, jog komerciniai bankai šiuo metu pristabdė naujų NT projektų finansavimą, laukia, kol sumažės neapibrėžtumas rinkoje.
Sandoriai – virtualioje erdvėje
Lietuvoje jau prieš kurį laiką buvo pristatytas įstatymo projektas dėl notarų veiklos nuotoliniu būdu, tačiau jis dar neveikia, baiminamasi tvirtinti sandorius pas notarus bendraujant tik virtualiai.
Estijoje baimių mažiau – čia sukurta tapatybės nustatymo programa, kuria gali naudotis notarai, bankai ar kitos institucijos.
„Tai yra postūmis rinkai paskatinti. Žinoma, laikinas, nes NT pirkimas nėra vien dokumentų pasirašymas ir sutarties patvirtinimas pas notarus. Tačiau pasinaudoti šiuo įrankiu jau galima, sistema veikia. Ji buvo testuojama daugiau nei metus. Nors karantino metu galimybė nuotoliniu būdu tvirtinti sandorius didelio postūmio nedavė, problemų irgi nesukūrė“, – pakomentavo Estijos nekilnojamojo turto bendrovių asociacijos valdybos narys A. Roosimaa.
Kaimynai latviai irgi turi panašią programą NT sandoriams tvirtinti nuotoliniu būdu. Vaizdo konferencijos metu būsto pirkėjas su pardavėju gali pasirašyti visus reikiamus dokumentus elektroniniu parašu. Prie tokios galimybės latviai ėjo sistemingai, tačiau ne visi klausimai dar išspręsti. Ir tuo labai stipriai naudojasi notarų lobistai, aiškindami, jog pasirašinėti sutartis virtualiuoju būdu nėra patikima.
Prognozės ir lūkesčiai
Latvija. Šalies vyriausybė reagavo greitai – panaikino nuomos mokestį į karantino paveiktoms verslo įmonėms, jeigu šios nuomojasi patalpas veiklai iš valstybės ar savivaldybių.Kitiems NT nuomotojams panaši pagalba kol kas nenumatoma.
Būsto rinkoje laukiama panaši situacija, kokia buvo ištikusi šalį 2009 metų ekonominės krizės metu.
Kadangi nemaža dalis biurų darbuotojų įprato dirbti iš namų, įmonių vadovai ima svarstyti, ar tikrai reikalingos patalpos verslo centruose. Kad išlaikytų nuomininkus, biurų centrų valdytojai turės teikti įmonėms individualius pasiūlymus.
Prognozuojama, kad prekybos patalpų nuomotojams šis sąstingis – laikinas. Nesitikima, kad žmonių elgsena labai stipriai pasikeis, tad atšaukus karantiną prekybos centrų veikla grįš į įprastas vėžes.
Lenkija. Vieniems padeda, kitus – žlugdo, – taip pašnekovai nuotoliniam seminare įvardino Seimo patvirtintą prekybos centrų reguliavimo tvarką. Pagal ją komercinių objektų, kurių prekybos plotas yra didesnis nei 2 tūkst. kv. metrų, nuomotojų ir nuomininkų sutartys laikinai sustabdomos nuo draudimo vykdyti veiklą pradžios. Tai reiškia, kad nuomininkai nemoka ne tik nuomos, bet ir komunalinių mokesčių, kuriuos dengti privalo patalpų savininkai.
Būsto rinkoje šiais metais prognozuojama 30 proc. mažiau sandorių. Situaciją pakoreguoti gali nebent išaugsianti infliacija – bijodami pinigų nuvertėjimo, žmonės investuos į nekilnojamąjį turtą. Nors taip pat piešiamas 2009 metais ištikusios krizės scenarijus, nemanoma, jog suirutė tęsis ilgai. Antra vertus, didieji NT plėtotojai jau pristabdė ateities projektus, kad nepatirtų dar didesnių nuostolių.
Augs sandėliavimo patalpų segmentas, o biurų plėtra Lenkijoje sustos, NT įmonės tenkinsis tuo, ką turi. Bet ir esant tokiai situacijai nuomininkai gali tikėtis mažesnių nuomos kainų, kaip nutiko Honkonge arba Singapūre, kur biurų nuomos kaina sumažėjo apie 10 proc.
Viešbučiai bent jau kurį laiką bus blogiausioje situacijoje. Šis sektorius tikisi didžiulės vyriausybės paramos. Vienas iš galimų paramos modelių – kiekvienai šeimai skirti po 250 eurų vertės valdžios apmokėtus čekius, kuriuos bus galima panaudoti atsiskaityti už paslaugas keliaujant šalies viduje. Toks paramos modelis dar nepatvirtintas, bet greičiausiai valdžios sprendimas bus teigiamas.
Estija. Ekspertai spėja, kad jeigu bendra ekonomika smuks apie 10 proc., tai NT rinka kris apie 20 proc. Todėl Estijoje NT vystytojai laukia daug atsakymų iš savo šalies valdžios. Paramos nori NT nuomotojai, jos tikisi ir visi gyventojai, planuojantys pirkti būstą. Kol kas tokia parama suteikiama tik jaunoms šeimoms ir perkantiems pirmąjį būstą. Valdžia neigiamai į tokius prašymus nesureagavo.
Būsto rinkoje estai pokyčių neprognozuoja, mano, kad rezervavimo sutarčių stabdymai tėra laikini. Visgi planuojantiems naujus gyvenamuosius projektus reikės atsižvelgti į tai, kad pirkėjai pirmenybę teiks nedidelio ploto butams.
Liūdnas scenarijus nepiešiamas ir besivertusiems trumpalaike nuoma – nors sektorius visai smukęs, ateityje jis vėl atgims. Visgi ateitis priklausys bekontaktei apgyvendinimo paslaugai ir tai bus viena iš trumpalaikės nuomos sektoriaus išgyvenimo galimybių.
Mažiausiai sąstingio pasekmes pajus sandėliavimo ir logistikos patalpų nuomotojai. Tuo tarpu co working paslaugos teikėjams – blogi signalai. Pirmiausia dėl to, kad žmonės vargu ar norės grįžti į biurus, kur susirenka šimtas visiškai nepažįstamų žmonių, jų kaita – didžiulė.
Ekspertų vertinimu, NT rinkai atsitiesti Estijoje prireiks metų. O visiškai rinka atsigaus 2021 metų pabaigoje.
Lietuva. Lietuvoje Vyriausybė svarsto 100 mln. eurų vertės pagalbos paketą nuomininkams, kurių veikla apribota ar sustabdyta dėl karantino. Pagal svarstomą schemą, 50 proc. nuomos mokesčio kompensuotų valstybė, jeigu nuomotojas padarytų bent 30 proc. nuolaidą.
Šalyje veikia notarai, tvirtinantys sandorius, taip pat įvesta galimybė vystytojams nuotoliniu būdu iš dalies priduoti baigtus pastatus.