Permainingus 2014-uosius nekilnojamojo turto rinkoje keičia aštrios konkurencijos 2015-ieji

 Metinėje „Inreal“, drauge su partneriu – advokatų kontora „Raidla Lejins & Norcous“, parengtoje Lietuvos ekonomikos ir nekilnojamojo turto (NT) rinkos apžvalgoje teigiama, kad  2014-ųjų NT rinka buvo permaininga visoje Lietuvoje. Žvelgiant ir iš teisinės perspektyvos, – įsigaliojo ir buvo priimti ženklūs ir aktualūs teisinio reguliavimo pakeitimai, palietę svarbiausius NT rinkos klausimus. Butų rinkoje pirmojo pusmečio optimizmą keitė antrojo santūrumas – pirkimo-pardavimo sandorių skaičius sumažėjo 4,8 proc. Tuo tarpu individualių namų segmentas demonstravo priešingą tendenciją ir ūgtelėjo 8,7 proc., lyginant pirmojo ir antrojo pusmečio sandorių skaičių. Verslo centrų segmente Vilniuje nepaisant 2014 metais naujai atidarytų modernių biuro pastatų, kurie rinką papildė apie 13.600 kv. m nuomojamo ploto, vakansijų lygis per metus sumažėjo nuo 5,1 iki 4,0 proc. Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje po kelerių metų pertraukos 2014 metais atidaryti penki didesni nei 5.000 kv. m prekybos centrai, kurie iš viso rinkai pasiūlė 35.100 kv. m. Sostinėje atidaryti ir du logistikos centrai, kurie rinkai pasiūlė apie 18.500 kv. m nuomojamų patalpų. Gerėjantys turizmo rodikliai sudarė palankias prielaidas viešbučių segmento augimui Lietuvoje.

Gyvenamasis segmentas

2014-ųjų NT rinka buvo permaininga visoje Lietuvoje. Metai prasidėjo dideliu optimizmu, bet kilus Rusijos-Ukrainos kariniam konfliktui, antrą pusmetį rinkos aktyvumas bei optimizmas ėmė blėsti. Labiausiai buvo paveiktas butų segmentas, kuriame antrąjį 2014 metų pusmetį pirkimo-pardavimo sandorių skaičius sumažėjo 4,8 proc., lyginant su pirmuoju. Pirmą kartą per kelerius metus fiksuotas pusmetinis butų sandorių Lietuvoje kritimas. Labiausiai sandorių sumažėjo didmiesčiuose (Vilniuje, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje) – nuo 8 iki 18 proc. Šiame kontekste išsiskyrė Kaunas, kur sandorių kiekis antrąjį pusmetį išliko stabilus. Kita vertus, ne visi segmentai pasidavė niūrioms nuotaikoms. Priešingos tendencijos klostėsi individualių namų segmente, kuriame, kaip ir buvo prognozuota, 2014 metų antrąjį pusmetį pirkimo-pardavimo sandorių Lietuvoje daugėjo – pokytis, lyginant su pirmuoju pusmečiu, siekė 8,7 proc. Išliekant stebimoms tendencijoms, prognozuojama, kad 2015 metais butų pirkimo-pardavimo sandorių bus sudaryta 10-12 proc. mažiau nei 2014 metais.Tuo tarpu individualių namų segmento paklausa išliks itin stipri. Apie tai, jog 2015 metais pirkimo-pardavimo sandorių pastarajame segmente neturėtų mažėti liudija ir žemės sklypų pirkimo-pardavimo statistika. „Per antrąjį 2014 metų pusmetį, lyginant su pirmuoju, žemės sklypų pirkimo-pardavimo sandorių augimas siekė 7,5 proc., o namų valdų paskirties žemės sklypų – 4,7 proc.“, – teigia „Inreal“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius. Pasak jo, tai rodo, jog gyventojai ir toliau ketina investuoti į individualų būstą, – „Tad šio segmento ateitis išlieka kur kas optimistiškesnė nei butų, kur besiplečiančios pasiūlos ir paklausos žirklės gali apkarpyti kainų augimo lūkesčius“, – sako analitikas. Vystytojams, nepaisant įvesto euro bei augančios šalies ekonomikos, bent metams, kol rinka sugrįš į pasiūlos-paklausos pusiausvyrą, teks pasiruošti įtemptai konkurencijai, ieškoti būdų kaip skatinti pardavimus ir pan. „Tikėtina, kad per šį laikotarpį vidutinės naujos statybos butų kainos mažės iki 4 proc.“, – teigia A. Antanavičius. Atitinkamai, panaši kainų dinamika turėtų klostytis ir senos statybos butų segmente.

Komercinis segmentas

Komerciniame segmente tendencijos išliko teigiamos. Verslo centrų segmente Vilniuje, nepaisant 2014 metais naujai atidarytų modernių biuro pastatų, kurie rinką papildė apie 13.600 kv. m nuomojamo ploto, vakansijų lygis per metus sumažėjo nuo 5,1 iki 4,0 proc. Vilniuje tęsiamos intensyvios verslo centrų statybos, kurie 2015 metais rinką turėtų papildyti apie 29.200 kv. m A klasės bei 9.000 B klasės biuro patalpų, tačiau didžioji dalis šių patalpų turėtų būti įsisavinta dar iki verslo centrų atidarymo, tad bendras Vilniaus vakansijų rodiklis 2015 metais turėtų padidėti nežymiai. Pasak „Inreal“ analitikų, kadangi nauji A klasės verslo centrai taiko aukštesnį nuomos kainų lygį, tai prognozuojama, kad 6-9 proc. turėtų didėti vidutinė A klasės biurų nuomos kaina, tuo tarpu dėl išaugusios nuomininkų migracijos B klasės verslo centruose nuomos kainos turėtų išlikti stabilios. Mažėjančios vakansijos – per metus jos sumažėjo nuo 5,8 iki 4,9 proc, ir auganti modernių verslo centrų paklausa Kaune lėmė, kad po kelerių metų pertraukos buvo pradėtos objektų nuomai statybos – vystomi 2 nauji verslo centrai. Rinkai jie pasiūlys apie 4.500 kv. m nuomojamo ploto. Tik vienintelėje Klaipėdoje, atidaryti 2 modernūs A klasės verslo centrai, kurie nuo 11,7 iki 13,1 proc. kilstelėjo vakansijų lygį.

Prekybos centrų segmente Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje po kelerių metų pertraukos 2014 metais atidaryti penki didesni nei 5.000 kv. m prekybos centrai, kurie iš viso rinkai pasiūlė 35.100 kv. m. Šiuo metu vystomi arba planuojami vystyti dar 3 prekybos centrai bei planuojami vieno PC plėtros darbai, po kurių Lietuvos PC rinka pasipildys dar apie 40.600 kv. m. Sąlygas naujiems prekybos centrams plėtoti sudaro nuosekliai augantis šalies vartojimas, prognozuojamas tolesnis šalies ekonomikos bei gyventojų pajamų augimas. Pastebima nauja tendencija, aktyvėja prekybos parkų plėtra. Tai nauja koncepcija populiari Vakarų Europoje, kuri orientuota į greitą ir patogų apsipirkimą. Šiuo metu plėtojami 3 tokie projektai – Parkas Outlet vykdo plėtrą, po kurios šis prekybos parkas padidės 3.000 kv. m bei šalia IKEA planuojama atidaryti apie 40.000 kv. m prekybinių patalpų.

Kiek permainingos nuotaikos užfiksuotos sandėliavimo bei pramonės patalpų segmente. Didžiausi iššūkiai susiję su Rusijos taikomomis sankcijomis, dėl kurių savo planus turėjo keisti kai kurie Lietuvos vežėjai bei gamintojai. Metų pradžioje buvęs itin didelis naujų logistikos patalpų poreikis sostinėje nuslopo, tad nauji projektai vystomi kur kas atsargiau. 2014 metais Vilniuje buvo atidaryti du logistikos centrai, kurie rinkai pasiūlė apie 18.500 kv. m nuomojamų patalpų. 2015 metais sostinėje bus baigtas statyti „Arvydo Paslaugos II“ logistikos centras, kurio plotas sieks 8.500 kv. m. Didelių logistikos centrų yra statoma ir Kaune, tačiau jie bus naudojami pačių savininkų (ang. build to suit), o reikšmingų projektų, kurie būtų skirti nuomai, 2014 metų pabaigoje vystoma nebuvo. 2014 metais Klaipėdoje buvo atidaryti du logistikos centrai, kurie rinkai pasiūlė apie 33.800 kv. m ploto modernaus sandėliavimo ploto. Dar vienas apie 13.000 kv. m logistikos centras yra planuojamas pastatyti 2015 metais. Nuomos kainos logistikos centrų segmente 2014 metais išliko stabilios.

Nepaisant sumažėjusių turistų srautų iš Rusijos, Lietuvos oro uostų bei viešbučių užimtumo rodikliai 2014 metais išliko gerėjantys. Trys tarptautiniai Lietuvos oro uostai Vilniuje, Kaune ir Palangoje 2014 metais kartu aptarnavo 3,8 mln. keleivių – 10,2 proc. daugiau nei 2013 metais, o vidutinis viešbučių užimtumas buvo rekordiškai aukštas ir siekė 48 proc. Gerėjantys turizmo rodikliai sudarė palankias prielaidas viešbučių segmento augimui Lietuvoje – 2014 metais Lietuvoje atidaryti bent 6 nauji viešbučiai, kurie iš viso pasiūlė apie 260 kambarių. 2015 metais neketinama sustotina – planuojama rinkai pasiūlyti iki 10 naujų viešbučių.

Teisinės aktualijos

„2014-ieji metai buvo permainų metai – įsigaliojo didelės apimties, sisteminiai teritorijų planavimo ir statybos reguliavimo pakeitimai. Nuošaly nebuvo palikti ir kiti NT rinkai svarbūs – žemės, mokesčių klausimai. Teisinis reguliavimas 2015-uosius pasitiko tolimesnėmis naujovėmis – įsigaliojo pataisos viešojo ir privataus sektoriaus partnerystės srityje, atsirado nauji reikalavimai akcijų sandoriams“, – sakė Simona Oliškevičiūtė-Cicėnienė, Advokatų kontoros „Raidla Lejins & Norcous“, Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros departamento vadovė, advokatė.

Praeitais metais įsigalioję ir priimti ženklūs bei NT rinkai aktualūs teisinio reguliavimo pakeitimai palietė svarbiausius NT rinkos klausimus: teritorijų planavimą ir statybą, žemės įsigijimą, NT sandorių sudarymą bei mokestinę aplinką. Nors įstatymų leidėjas siekė palengvinti NT rinkos dalyvių naštą, užtikrinti didesnį sudaromų sandorių bei vykdomų teritorijų planavimo statybos darbų skaidrumą bei procedūrų paprastumą, tačiau, kartu, trumpuoju laikotarpiu, jie atnešė sumaišties bei teisinio neapibrėžtumo – kaip turi būti vertinamos ir taikomos naujai priimtos nuostatos. Ateinančiu laikotarpiu reiktų tikėtis, kad paminėtas teisinis neapibrėžtumas sklaidysis – atsiras darbinė praktika, kuri, kartu su nauju, 2015-ųjų metų pradžioje įsigaliojusiu, viešojo ir privataus sektorių partnerystės reguliavimu sukurs platesnes investicijų į NT rinką galimybes bei paskatins šios rinkos plėtrą.

APIE ĮMONES

Inreal grupė, kurią sudaro: UAB „Inreal valdymas“, UAB „Inreal“ ir UAB „Inreal GEO“ teikia bene plačiausią Lietuvoje nekilnojamojo turto paslaugų spektrą. Inreal grupės įmonės priklauso AB „Invalda privatus kapitalas”. Jose šiuo metu dirba apie 90 darbuotojų. Valdoma apie 130 tūkst. kv. m patalpų ploto bei 2170 ha žemės ūkio žemės.Tarpininkaujama nuomojant ar parduodant daugiau nei 550 tūkstančių kv.m komercinių patalpų, virš 550 gyvenamojo būsto objektų, per 300 sklypų. Tarpininkaujama 50 gyvenamojo būsto projektų, 24 investiciniuose objektuose ar jų portfeliuose. Per metus parengiama daugiau nei 4900 vertinimo ataskaitų, per 80 konsultacijų (galimybių studijų, investicinių memorandumų, rinkos tyrimų). Įvertinto turto vertė viršija 2,5 milijardus litų. Įmonių biurai ar atstovybės veikia Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Mažeikiuose, Alytuje, Plungėje, Utenoje ir Tauragėje.

Šiuo metu „Inreal valdymas“ vysto du nekilnojamojo turto projektus: gyvenamuosius namus Nidoje „Kopų vėtrungės“ ir apartamentus bei komercines patalpas Klaipėdos senamiestyje „Danės užutėkis“.

„Raidla Lejins & Norcous“ advokatų kontoros Lietuvoje, Latvijoje, Estijoje ir Baltarusijoje yra Baltijos šalių regiono teisės paslaugų lyderės, kuriose dirba 120 teisininkų. Kontoros teikia kompleksines paslaugas šalies, regiono ir tarptautinėms įmonėms, tarp kurių – tarptautinės korporacijos, bankai ir finansinės institucijos. „Raidla Lejins & Norcous“ profesionalumą nuolat įvertina pagrindiniai advokatų kontorų žinynai „Chambers Global“, „Chambers Europe“, „Legal 500“, „IFLR 1000“ ir kt. Remiantis viena įtakingiausių pasaulyje įmonių susijungimų ir įsigijimų (angl. mergers and acquisitions, M&A) duomenis renkančia ir apdorojančia bendrove „Mergermarket“ 2014 metais pagal sandorių skaičių, kai buvo įsigyjamos įmonės Lietuvoje, tarp teisės konsultantų pirmavo advokatų kontora „Raidla Lejins & Norcous”.

Daugiau informacijos:

RINKOS APŽVALGA