Vertinant bendras komercinio nekilnojamojo turto plėtros tendencijas Lietuvoje, matyti, kad šiuo metu komercinio turto plėtotojų žvilgsnis iš esmės nukreiptas tik į kelis turto segmentus ir tik į kelis šalies miestus: Vilnių ir Kauną. Vilniuje ypatingo dėmesio susilaukia biurų ir viešbučių segmentai, o Kaune, atrodo, prasideda tikras verslo centrų statybų bumas. Kituose šalies regionuose investicijų į komercinio turto plėtrą gerokai mažiau – likusioje Lietuvoje iš esmės galima stebėti dažniausiai maisto ir statybinių medžiagų parduotuvių statybas, jau esamų prekybos centrų atnaujinimą ar vieną kitą pramoninės paskirties projektą vienoje iš Lietuvos laisvųjų ekonominių zonų. Kadangi rinkos poreikiams plėtojamų komercinės paskirties objektų, siekiant juos išnuomoti ar parduoti, apimtys tiesiogiai priklausomos nuo regionų ekonominių perspektyvų, logiška, kad plėtotojai pastaruoju metu koncentruoja savo investicijas tik į stipriausių šalies regionų centrus ir vargu ar artimiausiu metu bus stebimos kitokios tendencijos, skelbiama „Ober-Haus“ apžvalgoje.
Vilniuje šių metų trečiąjį ketvirtį baigti plėtoti du nauji verslo centrai: verslo centras „CITY“ Žalgirio g. ir I etapas „Quadrum“ Konstitucijos pr. Rinka vienu metu pasipildė net 42 500 m2 naudingo biuro ploto, o tai atsiliepė ir užimtumo rodikliams. Nors didžioji dalis patalpų šių verslo centrų atidarymo dienai jau buvo išnuomota, tačiau likęs neužimtas plotas šiuose dviejuose centruose (apie 14 000 m2) laisvų modernių biuro patalpų lygį Vilniaus verslo centruose per šių metų trečiąjį ketvirtį padidino nuo 3,5% iki 5,5% (t.y. iki 32 400 m2). Iki šių metų pabaigos šalies sostinėje duris planuoja atverti dar 4 nauji projektai, kurių naudingas biuro patalpų plotas sieks 38 300 m2.
Šiuo metu naujų biuro patalpų įsisavinimas sostinėje išlieka aukštame lygyje ir tai matoma iš išnuomoto patalpų kiekio. Per šių metų devynis mėnesius Vilniaus verslo centruose išnuomota 41 200 m2 ploto arba 2% daugiau nei per tą patį 2015 metų laikotarpį. Naujos pasiūlos šuolis šiais metais augins ir išnuomotų patalpų kiekį, „Ober-Haus“ prognozuoja, kad iš viso šiais metais bus išnuomota apie 70 000 m2 modernių biuro patalpų arba trečdaliu daugiau nei per 2015 metus. Tačiau dar didesni iššūkiai biuro patalpų rinkos laukia kitais metais. Per 2017 metus plėtotojai planuoja rinkai pateikti dar 85 000 m2 naudingo ploto biuro patalpų net 15-oje projektų ar jų etapų. „Jeigu rinka išlaikytų tokius pačius biurų įsisavinimo rodiklius kaip ir šiais metais, tai galėtume tikėtis tvarios šio sektoriaus plėtros net ir esant tokiam pasiūlos šuoliui. Akivaizdu, kad itin sparčiai besiplečiantys tarptautinių kompanijų paslaugų centrai Vilniuje lėmė tokį pasiūlos ir paklausos šuolį, tačiau prognozuoti tolimesnę jų plėtrą ar naujų įmonių atėjimą į Lietuvos rinką yra pakankamai sudėtinga. Kaip matome iš šių metų projektų pavyzdžių, naujai atidaromi verslo centrai jų atidarymo dieną nėra pilnai išnuomojami, todėl tikėtina, kad ir toliau stebėsime, kaip naujai atidaromi projektai augins laisvų patalpų kiekį“, – kalba Sauliaus Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.
Platus biuro patalpų pasirinkimas Vilniaus mieste stabdo iki šiol buvusį spartų nuomos kainų augimą. Per šių metų pirmąjį pusmetį Vilniuje modernių biuro patalpų nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo tik 1%, o šių metų trečiąjį ketvirtį nebuvo fiksuojama jokių kainų pokyčių. Palyginimui, 2012-2015 metais modernių biurų nuomos kainos Vilniuje vidutiniškai kasmet kilo 5% per metus. Šiuo metu sostinėje B klasės biurai siūlomi nuomotis už 8,5-13,0 Eur/m2, A klasės – 13,5-16,5 Eur/m2.
Pagaliau matomas proveržis ir Kauno modernių biuro patalpų rinkoje. Per šių metų trečiąjį ketvirtį Kaune buvo baigti 3 nedideli projektai: „Daimonda“ Taikos pr., Pramonės pr. ir Partizanų g., kuriuose rinkai pasiūlyta beveik 4 400 m2 biuro patalpų. Bendras naudingas modernių biuro patalpų plotas Kaune ūgtelėjo iki 95 600 m2. Naujai pasiūlyti projektai taip pat šiek tiek augino laisvų patalpų lygį Kauno mieste, kuris per šių metų trečiąjį ketvirtį augo nuo 2,1% iki 3,9%. Tačiau dabartinis laisvų patalpų lygis ir toliau išlieka mažiausias tarp trijų didžiausių šalies miestų. „Ober-Haus“ skaičiavimais, bendras laisvų biuro patalpų plotas sudaro 3 750 m2. Iki 2016 metų pabaigos Kaune planuojami užbaigti dar 2 administracinės paskirties projektai ar jų etapai: „Prospekto verslo parkas“ Vytauto pr. ir „Elsis“ administracinis pastatas Taikos pr. Po šių projektų įgyvendinimo per 2016 metus Kaune iš viso bus įgyvendinti 6 skirtingi administracinės paskirties projektai, kuriuose iš viso bus įrengta 10 400 m2 ploto biuro patalpų.
„Plėtotojai matydami modernių biuro patalpų trūkumą Kaune, kuomet besiplečiančios įmonės pačios statosi administracinius pastatus, o tarptautinės kompanijos kuria savo paslaugų centrus Vilniuje, nusprendė nepraleisti progos. Galima teigti, kad plėtotojai vienu metu nusprendė panaikinti modernių biuro patalpų trūkumą Kauno mieste“, – teigia S. Vagonis. Didžiausio dėmesio sulaukė naujiena apie biurų projektą „Magnum“ taip ir neužbaigto statyti „Respublikos“ viešbučio vietoje. Taip pat šalia šio projekto jau pradėtos verslo centro „Arka“ statybos. Anot S. Vagonio, vien šie du projektai centrinėje Kauno miesto dalyje galėtų pasiūlyti apie 20 000 m2 modernaus biuro ploto. 2017 metų pabaigoje – 2018 metų pradžioje SBA koncerno valdoma įmonė taip pat planuoja įgyvendinti 2 didelius projektus Kaune. Šie projektai Jonavos ir K. Donelaičio g. Kauno rinkai galės pasiūlyti dar virš 20 000 m2 naudingo biuro ploto. Per 2017-2018 metus be aukščiau paminėtųjų planuojama pastatyti dar 7 įvairaus dydžio administracinės paskirties projektus Savanorių pr., Jonavos g., A. Juozapavičiaus g., K. Baršausko g., Vytauto pr. ir Studentų g., čia turėtų būti pasiūlyta dar 18 000 m2 naudingo biuro ploto. „Ober-Haus“ skaičiavimais, per ateinančius kelerius metus plėtotojai Kaune žada padidinti modernių biuro patalpų esamą plotą 60%.
Akivaizdu, kad Kauno plėtotojai bando žengti Vilniaus pavyzdžiu ir didina konkurenciją ne tik šio miesto biurų rinkoje, tačiau meta iššūkį ir šalies sostinei. Vietinių įmonių plėtra Lietuvoje tikrai nėra tokia sparti ir tik finansiškai pajėgios įmonės gali leisti sau nuomotis biuro patalpas moderniuose verslo centruose, todėl projektus Kaune plėtojančios įmonės turbūt viliasi, kad vis dar Lietuvoje besiplečiantys paslaugų centrai sparčiau kursis ir Kaune. „Ober-Haus“ duomenimis, šiuo metu Kaune B klasės biurai siūlomi nuomotis už 6,0-10,0 Eur/m2, A klasės – 10,5-13,0 Eur/m2.
„Bendras Vilniaus ir Kauno miesto biuro patalpų plėtros potencialas 2017-2018 metų laikotarpiu yra virš 200 000 m2 ploto. Dalis šių patalpų jau yra išnuomota, dalis plėtojama savo reikmėms, dalis per ateinančius kelis metus turėtų sulaukti vietinių įmonių susidomėjimo, tačiau preliminariais skaičiavimais, bent pusei iš šio suplanuoto ploto gali reikėti „išorės“ pagalbos – naujai ateinančių tarptautinių kompanijų arba jau įsikūrusių paslaugų centrų plėtros“, – teigia S. Vagonis. „Investuok Lietuvoje“ duomenimis, Lietuvoje įkurtuose paslaugų centruose šiuo metu dirba apie 11 000 darbuotojų, o tai reiškia, kad dar tiek pat darbo vietų reikėtų sukurti, norint sulaukti sėkmingo visų Vilniuje ir Kaune suplanuotų projektų įgyvendinimo. Kitu atveju, ambicingi plėtotojų planai gali tapti daug kuklesniais. Jeigu nebus tokios pačios sparčios paslaugų centrų plėtros kaip iki šiol, dalis projektų arba nebus įgyvendinti, tai yra jų įgyvendinimas bus nukeltas vėlesniam laikui, arba stipriai augs laisvų patalpų kiekis. Augant vakansijos lygiui, tikėtina, kad plėtotojai pristabdytų ir būsimų projektų plėtrą.
Kontaktinis asmuo:
Saulius Vagonis
„Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas