Praėjus daugiau nei metams nuo Statybos įstatymo pakeitimų, pagal kuriuos būsto notarinius sandorius galima sudaryti tik pasiekus 100 proc. projekto baigtumą, rinkos dalyviai vis aiškiau mato šio sprendimo pasekmes. Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija (LNTPA) apklausė savo narius – didžiausius Lietuvos NT plėtotojus – kokį poveikį ši tvarka turi projektams, pirkėjams ir visai rinkai. Rezultatai rodo, kad sprendimas, kuris turėjo didinti pirkėjų saugumą, dažniau tampa stabdžiu nei pagalba.
Terminai ilgėja, kaštai auga
Didžiausias rinkos dalyvių įvardijamas iššūkis – projektų terminai. Daugiau nei pusė apklaustųjų teigė, kad jų trukmė pailgėjo nuo 3 iki 6 mėnesių ar net ilgiau. Tai reiškia, kad pirkėjai ilgiau laukia įsikėlimo, o plėtotojams tenka papildomai finansuoti projektus.
Finansiniai skaičiavimai taip pat iškalbingi: dauguma apklaustųjų nurodė, kad projekto sąnaudos padidėjo 5–10 proc., o daliai jos išaugo dar labiau. Tik pavieniai rinkos dalyviai teigė nepajutę jokios įtakos.
LNTPA prezidentas Mindaugas Statulevičius pabrėžia, kad šie pokyčiai ateina pačiu sudėtingiausiu metu: „Šiandieninėje situacijoje, kai pakankama būsto pasiūla yra itin svarbi jo įperkamumui užtikrinti, laiko sąnaudos yra ypač reikšmingos. Apklausos rezultatai rodo, kad reikalavimas 100 proc. baigtumo prieš notarinius sandorius ne visada padeda pasiekti tikslą – užtikrinti pirkėjų saugumą. Atvirkščiai, jis brangina projektus ir atitolina būsto įsigijimą.“
Pirkėjų elgsena nesikeičia
Įdomu tai, kad pirkėjų įpročiai per šiuos metus iš esmės nekito. Didžioji dalis apklaustų rinkos dalyvių (75 proc.) teigia, jog gyventojai ir toliau sudaro preliminarias sutartis arba laukia galutinio užbaigimo, tačiau ryškaus pokyčio nematyti. Tai rodo, kad sprendimas, kuris turėjo iš esmės pakeisti rinkos praktiką, pirkėjų lūkesčių nepakeitė.
Saugumo klausimas – labiau simbolinis
Ar 100 proc. baigtumo reikalavimas iš tiesų padidino gyventojų saugumą? Atsakymai išsiskiria. Dalies (25 proc.) apklaustųjų NT plėtotojų nuomone, tai reikalinga priemonė, tačiau nemaža dalis respondentų (75 proc.) pabrėžia, kad realios rizikos taip ir nebuvo pašalintos – sprendimas veikiau sukūrė papildomų kliūčių nei suteikė tikrą apsaugą.
„Citus“ teisininkas Silvestras Sušickis atkreipia dėmesį į paradoksą: „Praktikoje 80–85 proc. baigtumo reiškia, kad būstas jau pilnai funkcionuoja, pirkėjai gali jį naudoti ar pradėti įsirengti. Tuo tarpu kelių centimetrų nukrypimas ar biurokratiniai procesai gali sulaikyti 100 proc. registravimą net kelerius metus. Tad reikalavimas „baudžia“ visą rinką, bet nebūtinai apsaugo pirkėjus nuo realių rizikų.“
Didžiausi iššūkiai – infrastruktūra ir biurokratija
NT rinkos dalyviai taip pat nurodo specifines kliūtis, kurios labiausiai trukdo įgyvendinti naująją tvarką. Norint priduoti pastatą, pirmiausia reikia perduoti savivaldybei gatves ir inžinerinius tinklus. Kol šie objektai neperduoti, pridavimo procesas sustoja, o kartu – ir pardavimas. Tai lemia, kad pirkėjas savo būsto realiai sulaukia po 6–12 mėnesių vėliau nei iki šiol.
Dar vienas aspektas – etapinė kvartalų statyba. Tokiuose projektuose vystytojui tenka neproporcingai didelė našta investuoti į visą infrastruktūrą iš karto, nors savivaldybė gauna infrastruktūros plėtros mokesčius, bet savo ruožtu dažnai nevykdo lygiagrečių darbų.
Ką siūlo rinka?
NT plėtotojai pabrėžia, kad reikėtų ne tik formalumo, bet realių saugiklių pirkėjams. Apklaustų LNTPA narių nuomone, reiktų leisti priduoti pastatą gavus pažymas, jog darbai atlikti tinkamai, o infrastruktūros perdavimo procesą užbaigti vėliau. Taip pat siūloma aiškiau įpareigoti savivaldybes vykdyti savo infrastruktūros projektus laiku, kad nebūtų stabdomi kvartalų pridavimo procesai. Siekiant didesnės pirkėjų apsaugos, rinkso dalyviai ragina svarstyti papildomus garantijų mechanizmus preliminariosiose sutartyse: draudimo modelius, depozitus ar kitas priemones, kurios iš tiesų padidintų pirkėjų saugumą.
Diskusija su ministerija – rudenį
LNTPA akcentuoja, kad ši Statybos įstatymo pataisa, nors ir siekė kilnaus tikslo, realiai prisidėjo prie būsto įperkamumo mažėjimo ir projektų terminų ilginimo. Asociacija planuoja šį rudenį inicijuoti diskusiją su LR Aplinkos ministerija, siekdama įvertinti realų tvarkos poveikį ir ieškoti sprendimų, kurie iš tiesų užtikrintų pirkėjų apsaugą, bet kartu neužšaldytų būsto rinkos.