13-ą kartą Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) surengtoje NT lyderių konferencijoje „CORE“ biurokratijos tema dominavo ir scenose, ir koridoriuose. NT plėtotojų vertinimu, vien Vilniuje dėl lėtų procesų ar perteklinių reikalavimų yra įstrigę bent 1,5 mlrd. Eur investicijų, nevirstančių mokesčiais ir nauja pasiūla atsigaunančioje rinkoje. Valdžios atstovai teigė problemą suprantantys ir žadėjo priemonių jai spręsti.
Konferenciją atidaręs LNTPA prezidentas Mindaugas Statulevičius atkreipė dėmesį į tai, kad ekonominiu aspektu Lietuva gyvena geriausius savo laikus, tačiau juos lydi ir didžiausi istorijoje geopolitiniai iššūkiai.
„Tas geras gyvenimas ir ramybė kainuoja. 14 mlrd. Eur arba 5-6 proc. BVP gynybai gali sunešti tik veikiantis ir augantis verslas. Todėl būtina jam leisti veikti: atrakinti biurokratinius pančius, leisti sparčiai plėstis, auginti vartojimą ir eksportą“, – sakė M. Statulevičius.
NT segmente augančius nesutapimus tarp verslo norų ir faktinių galimybių plėstis iliustravo ir LNTPA vadovo pristatytas kasmetinis Lietuvos NT plėtotojų Lūkesčių indeksas. Naujausio tyrimo duomenimis, bendras NT plėtotojų optimizmas šiemet yra didžiausias nuo 2019 m. – jį lemia pingantis skolinimasis, geriausi Europoje Lietuvos gyventojų ekonominiai lūkesčiai, auganti viešojo sektoriaus užsakymų apimtis ir kitos priežastys. Vis dėlto daugiau kaip pusė NT plėtotojų pagrindiniu verslo trikdžiu nurodė biurokratiją: teisinę bazę ir nesklandų tvarkų įgyvendinimą. Vos per du metus šio rodiklio reikšmė išaugo daugiau kaip 4 kartus, ir jis gerokai lenkia visus kitus vystytojams nerimą keliančius faktorius, įskaitant karą.
Praktinė reikšmė
Biurokratines problemas savo praktiniais pavyzdžiais renginyje iliustravo ne vienas plėtotojas. Pavyzdžiui, NT sektorius iš principo sveikina lapkritį įsigaliojusios vadinamosios statybų reformos siekius, tačiau NT bendrovės „Eriadas“ akcininkas Donatas Jurevičius atkreipė dėmesį į tai, kad ne visi naujų teisės aktų tikrintojai, prižiūrėtojai ir įgyvendintojai juos supranta vienodai.
„Tarkime, nuo šiol projektiniuose pasiūlymuose galima nurodyti kelias fasado medžiagas, tačiau institucijos ir toliau liepia įrašyti tik vieną. Pats pokytis yra sveikintinas, bet labai svarbu nepabėgti nuo informavimo, praktinio jo taikymo ir korekcijų, jei kažkas veikia blogai. Dabar padėtis yra tokia, tarsi maksimalus greitis kelyje padidintas, bet vairuotojai apie tai nežino, o policininkai baudžia pagal senas taisykles“, – sakė D. Jurevičius.
Savo ruožtu „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis Lietuvą lygino su kitais Europos miestais bei linkėjo viešajam sektoriui keisti požiūrį siekiant neišbaidyti investicijų.
„Varšuvoje prieš metus įsigijome sklypą, o šiemet jau pradėsim statybas. Neįsivaizduoju, kas tuo galėtų pasigirti Vilniuje. Apskritai įstatymų leidėjai dažnai yra pataikaujantys „vienam nepatenkintam“ arbą už vieną nesąžiningą poelgį nubaudžiantys absoliučiai visus. Sunku suderinti tolesnį griežtinimą ar pasirinkimo laisvės ribojimą su būsto įperkamumu“, – sakė A. Avulis.
Statybos ir NT reguliavimo pokyčius konferencijoje apžvelgę „Sorainen“ partneriai ir advokatai Asta Augutytė-Rapkevičienė bei Simonas Skukauskas taip pat pabrėžė viešojo sektoriaus komunikacijos svarbą. Pasak teisininkų, įstatymų leidėjų tikslai yra geri, naujausi pokyčiai išties turi privalumų, tačiau ne visi rinkos dalyviai juos supranta ir gali pasinaudoti.
„Žinant naujovių privalumus, jos tampa verslo konkurenciniu pranašumu. Tačiau labai svarbus taisyklių aiškumas, operatyvus paaiškinimas visai rinkai ir institucijų įsitraukimas. Pereinamojo laikotarpio nuostatos tikrai yra milžiniškas labirintas, tačiau labiausiai bijau to, kad imsime keisti dalykus dar nepradėję jų taikyti“, – teigė A. Augutytė-Rapkevičienė.
O finansų analitikas, Lietuvos verslo konfederacijos viceprezidentas Marius Dubnikovas renginyje bandė apibendrinti biurokratijos priežastis ir būdus tobulėti. Jis taip pat pabrėžė sklandesnio bei logiškesnio verslo reguliavimo ryšį su ekonominiu augimu.
„Lietuvoje iš biudžeto gyvena apie 24 proc. darbuotojų, kai EBPO vidurkis yra 17-18 proc. Kas nutinka, kai turime per daug valdininkų? Jie bando saugoti savo darbo vietas ir sukurti pretekstus, kodėl jie privalo egzistuoti. Visa tai mažina pasitikėjimą vieni kitais, o juk valdžia privalo labiau pasitikėti tais, kas dirba valstybės ekonomikai“, – kalbėjo M. Dubnikovas.
Jis atkreipė dėmesį, kad ekonominis aktyvumas dažnai yra efektyviau nei tiksliniai paskatinimai. Tarp tokių pavyzdžių analitikas paminėjo Molėtus, kur pirmasis naujas daugiabutis per 30 metų buvo pastatytas ne dėl paramos būstui regionuose programos, o dėl atidarytos „Teltonikos“ gamyklos.
„Keiskime požiūrį: politikas turi ne ginti žmones nuo naujos gamyklos, o kaip tik skatinti ją pastatyti ir šitaip sukurti naujas darbo vietas. Padidinus žmonių pajamas, jie patys galės nuspręsti, kur ir kokį būstą norės pirkti“, – sakė M. Dubnikovas.
Galiausiai, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Raimondas Reginis pabrėžė, kad daugiabučių segmentas savaime turi ir socialinį aspektą bei yra vien tik verslo atsakomybė. Nagrinėdamas didmiesčiuose parduotų ir pastatytų butų statistika, jis neslėpė, kad plėtotojai augančios paklausos šiandien negali pilnai atliepti ne vien dėl biurokratijos, bet ir dėl realios projektavimo ir statybų pauzės prieš keletą metų. Jo teigimu, pernai paklausa po ilgos pertraukos rinkoje tapo subalansuota su pasiūla, o tai padėjo išvengti didesnių kainų įtampų. Visgi šiemet, „Ober-Haus“ vertinimu, Vilniuje šiemet rinkai gali pritrūkti bent 1,1 tūkst. būstų.
„Pirmąjį pusmetį dar turėsime neparduoto, pastatyto ir statomo būsto, bet turime galvoti, ką darysime toliau, jei rinka išliks tokia pat aktyvi ar dar paspartės. Turime galvoti, kaip priimti drąsesnius sprendimus ir pasiūlyti daugiau būsto. Kita vertus, vystytojai turi vertinti rinkos poreikius ir galimybes, nes gyventojai vis dar neperka „bet ko už bet kiek“. Tad, tikiuosi, artimiausiu metu būsto nepritrūks, bet akivaizdu, kad jo reikės“, – sakė R. Reginis.
Ką žada valdžia
Konferencijoje dalyvavę viešojo sektoriaus lyderiai buvo nusiteikę konstruktyviam dialogui ir teigė girdintys verslo nerimą bei idėjas. Jie taip pat pateikė ir savo planų nesklandumams spręsti.
Štai aplinkos ministras Povilas Poderskis pabrėžė, kad šiemet pagrindinis dėmesys ministerijoje bus skiriamas aiškiems ir nedviprasmiškiems teisės aktams bei jų skaičiaus mažinimui, skaidriems ir automatizuotiems procesams, sistemų integravimui bei aiškioms atsakomybėms.
„Planuojame automatizuoti tam tikrus patikrinimo procesus, kad sumažėtų žmogiškųjų veiksmų kiekis. Šimtus žmogiškųjų veiksmų išduodant statybų leidimus ar tikrinant projektus automatizuojant galime sumažinti kelis kartus, o tai padėtų išvengti projektų atmetimų dėl tokių priežasčių kaip „blogas pavadinimas“. Taip pat, norime atskirti atsakomybes: pvz., savivaldybės turi planuoti, o ne projektuoti. Norime suintegruoti ir skirtingas sistemas su bendru valdytoju ir viena strategija, o vystytoją vertinti kaip klientą ir aptarnauti jį vieningai. Reikėtų suteikti ir daugiau atsakomybės projektuotojams, labiau jais pasitikėti, nes mūsų rinka jau brandi“, – teigė ministras.
Konferencijoje taip pat dalyvavo Lietuvos banko valdybos pirmininko pavaduotoja Julita Varanauskienė, su plėtotojais diskutavusi apie finansinį NT segmento reguliavimą. Nors NT verslas projektavimo ir statybų biurokratiją laiko daug opesne problema nei skolinimo ar paramos politikas, dalis jų kėlė klausimą ir dėl Lietuvos kreditavimo reguliavimo konservatyvumo.
„Mūsų užduotis yra išvengti nevaldomo kainų kritimo, kuris būna po nevaldomo kilimo. Esame nagrinėję, kas būtų turint atsakingo skolinimo nuostatas dar 2008 m. – tai tokios krizės su jomis nebūtume turėję. Tačiau tų nuostatų nesame „įsikalę akmenyje“ ir jas peržiūrime. Lietuvos komerciniams bankams jau dabar leidžiama turėti dalį portfelio, viršijantį atsakingo skolinimo limitus, bet tos kvotos nėra užpildytos. Tad manau, kad reikalavimai subalansuoti“, – sakė J. Varanauskienė.
Asta Rokickienė, Aplinkos ministerijos Architektūros ir statybos politikos grupės vadovė, konferencijoje pabrėžė ministerijos siekį paprastinti procedūras ir atvirumą dialogui bei pagalbai. Ji taip pat anonsavo Kultūros paveldo apsaugos įstatymo pokyčius, kurie toliau turėtų paprastinti nesudėtingų statinių pokyčius kultūros paveldo apsaugos zonose, o ateityje žadėjo toliau mažinti rizikas, kad projektus pažengusiose stadijose gali stabdyti Kultūros paveldo departamentas. Kita vertus, ji kritiškai įvertino savivaldybių iniciatyvas už galiojančių įstatymų rėmų ribų.
Viešąjį sektorių konferencijoje taip pat atstovavęs Turto banko valdybos pirmininkas Laimonas Belickas užsiminė galbūt dar šiemet investuotojus galinčią pasiekti stambaus buvusios muzikos mokyklos pastato Vilniaus Didžiojoje gatvėje aukciono galimybę. Vilniaus vystymo kompanijos valdybos pirmininkas Robertas Vyšniauskas pristatė misiją per ateinančius 5 metus perimti administruoti iki 1 mln. kv. m sostinės švietimo įstaigų ploto siekiant mokyklų ir darželių administracijoms padėti visą dėmesį sutelkti į ugdymą, o ne į pastatų valdymą ir administravimą.
Skirtingi lūkesčiai segmentuose
Beje, nors apskritai NT rinka 2025-uosius pasitinka pozityviai, lūkesčiai gyvenamajame, komerciniame ir sandėliavimo segmentuose išsiskiria. Augant atlyginimams ir vartojimui, prekybinių objektų plėtotojų lūkesčiai šiuo metu atitinkamai dideli, tačiau dešimtimis procentų ar net kelis kartus per metus sumažėjo biurų ir sandėlių plėtotojų optimizmas.
„Eika Development“ vadovas Martynas Žibūda kalbėjo, kad biurų segmente šiuo metu nuotaikos išties niūresnės, bet joms itin padėtų naujos tiesioginės užsienio investicijos. Visgi jis neabejoja, kad ramybė rinkoje yra laikina, todėl rinkos kolegų prašė turėti tam tikras ribas nuolaidoms.
Sandėlių nuomai vystytojos „Sirin Development“ verslo plėtros skyriaus vadovas Edvinas Navickas teigė, kad bendrovė šiemet nemažins tempo dėl anksčiau sudarytų sutarčių, o tolesnę ateitį kompanija vertina strategiškai: tikimasi, kad didieji verslai iš anksto ruošis būsimai ekonomikos plėtrai.
Savo ruožtu „Sorainen“ partneris ir advokatas Kęstutis Adamonis taip pat priminė, kad verslas ir ekonomika visuomet yra cikliška, todėl niekam nevertėtų piktnaudžiauti laikinomis galios pozicijomis.
„Nuomininkams linkiu nespausti derybų iki negalėjimo ir rasti kompromisus. Po 3-4 metų rinka vis vien apsisuks, o nuomotojas gali prisiminti šias situacijas. Kviečiu suprasti situaciją ir kurti partneriškus bei ilgalaikius santykius, kurie ateityje gali sukurti daug didesnės vertės“, – sakė advokatas.
Kodėl verta susitarti
Konferenciją vainikavo Lauros Kairienės, Mindaugo Pakalnio, JAV lietuvės, ilgametės Tampos (Florida) regiono plėtros ir infrastruktūros vykdančiosios urbanistės, Urban Land Institute narės Lucia Egle Garsys ir „Do Architects“ studijos architektės-urbanistės Andrės Baldišiūtės diskusija apie verslo ir viešojo sektoriaus bendradarbiavimą kuriant sėkmingus miestus. Pašnekovai svarstė, kad „vidurkiui“ sukurti įstatymai dažnai tampa kliūtimi nestandartiniams, bet miestui vertingiems sprendimams. Jiems taip pat yra būtinas valdininko lankstumas ir kūrybiškumas, bet kartu ir nuo galimų verslo piktnaudžiavimų sauganti sistema. Galiausiai, vyr. architektai sutiko, kad svarbu atskirti miesto planavimą nuo projektų derinimo.
Dabartinė Vilniaus vyr. architektė L. Kairienė kalbėjo, kad sėkmingus miestus lemia trys pagrindiniai aspektai: žmonių gyvenimo kokybė, tvari aplinka ir ekonominis aktyvumas. Tačiau ji pripažino, kad iš šios „trejybės“ pirmoji turi žengti ekonomika.
„Visa tai suderinti yra nelengvas uždavinys, bet iš principo gyvybingo miesto nori visi: ir miestiečiai, ir vystytojai. Todėl geriausia būtų susitarti dėl vizijos ir taisyklių. Aš, pvz., svajoju apie Vilnių kaip milijoninį žalią didmiestį su puikia alternatyvia transporto priemone“, – sakė L. Kairienė.
Buvęs ilgametis sostinės vyr. architektas M. Pakalnis pabrėžė lyderystės svarbą bandant kurti pokyčius ar įveikti įvairias kliūtis. Jis taip pat minėjo, kad siekiant tvarios plėtros tikslų, Vilniuje jau yra pasiteisinusi ne draudimų, o skatinimo kultūra, pvz., leidus vystyti kiek daugiau ploto su sąlyga, kad pirmieji pastatų aukštai virs ne garažais, o aktyviomis parduotuvėmis ar kavinėmis. Savo ruožtu urbanistė L. Garsys pasakojo, kad didžiosios 2008-09 m. krizės metu jos koordinuoto regiono administracijoje dėl politinės lyderystės pasikeitė darbuotojų kultūra: priežasčių stabdyti plėtrą paieškas pakeitė „nieko nedarymo kainos“ suvokimas ir atitinkamas noras padėti vystytojams.
„Bet kurios savivaldybės atsakomybė yra išlaikyti miesto ekonominę gyvybę, be kurios nebus nei kultūros, nei mokyklų, nei parkų. Todėl plėtros projektus ar įstatymus vertiname per tai, kaip jie padės miesto ekonomikai. Mes kartais tiesiog nesuvokiame, kaip kenčiame dėl stagnacijos ir nieko nedarymo, kuris visada turi išmatuojamą kainą. Aiškūs ir pamatuojami skaičiai įrodo, kad jei sutariame dėl vizijos, tikslų ir prioritetų, visi laimėsime ir turėsime už ką įgyvendinti bendruomenėms svarbius projektus“, – kalbėjo L. Garsys.
Akimirkos iš NT lyderių konferencijos CORE 2025
Nuotraukų autorius – Irmantas Gelūnas
