2024 metų pirmą pusmetį Lietuvos ekonomikos aktyvumo rodikliai išliko didžiausi Baltijos šalyse. BVP lyginamosiomis kainomis buvo 2,4 proc. didesnis nei prieš metus. Statybų sektoriaus įtaka šalies ekonomikai šių metų pirmą pusmetį išliko teigiama. Nekilnojamojo turto (NT) rinką stimuliavo ir ateityje turėtų stimuliuoti augantis gyventojų skaičius, mažėjančios palūkanos ir gerėjantis įperkamumas. Didžiausia prognozuojama būsto rinkos ateities problema išlieka pasiūlos rezervo trūkumas, kuris toliau formuojasi stringant statybos leidimų išdavimo procesams. Ryškesnė verslo centrų plėtra vyko tik sostinėje. Teisės srityje pokyčiai Statybų įstatyme ir susijusiose poįstatyminėse normose reikšmingai keitė NT projektavimo procesą.
„Pirmą pusmetį Lietuvos ekonomika nustebino spartesniu augimu, negu tikėtasi. Šalies BVP lyginamosiomis kainomis buvo 2,4 proc. didesnis negu lygiai prieš metus. Prognozuojame, kad visų metų BVP pokytis bus labai panašus. Ekonomikos plėtrai teigiamą įtaką artimiausiu metu toliau darys augsiantis namų ūkių vartojimas dėl realių pajamų augimo, mažėjančių palūkanų normų ir liekančių teigiamų lūkesčių. Nepaisant vis dar silpnos paklausos eksporto rinkose, pramonės sektoriaus rezultatai turėtų šiek tiek gerėti. Smunkančios palūkanų normos turėtų atgaivinti ir įmonių, ir namų ūkių investicijas. Be to, ekonomiką skatins ir ES paramos pinigai. Statybos sektoriaus darbų apimtis šiemet augo, tačiau, kaip ir tikėtasi, tokį pokytį lėmė padidėjusi inžinerinės statybos darbų apimtis, nes pastatų statybos darbų sumažėjo. Kitąmet tokio skirtumo nebeturėtų būti ir dėl tikėtinos didesnės būsto paklausos galime laukti ir geresnių pastatų statybos darbų rezultatų“, – sako SEB banko ekonomistas Tadas Povilauskas.
Per 2024 metų pirmąjį pusmetį nuolatinių gyventojų skaičius Lietuvoje išaugo 0,3 proc., iki 2 891 215. Nors, tikėtina, kad ne visas gyventojų prieaugis liks Lietuvoje pasibaigus karui Ukrainoje, tačiau šiuo metu vyraujanti tendencija palankiai veikia ne tik būsto pardavimus, bet ir nuomą bei šio segmento plėtrą. Per pusmetį Vilniaus pirminėje būsto rinkoje susitarta dėl 1328 suminių butų[1] pardavimų bei rezervacijų (įvertinus grąžinimus) – 22,2 proc. daugiau nei 2023 metų antroje pusėje (1087). Kaune įvyko 240 tokių susitarimų – 12,1 proc. mažiau (273), Klaipėdoje – 62, beveik dvigubai mažiau (122). Palangoje susitarta dėl 167 butų – 54,6 daugiau nei prieš pusmetį (108).
2024 metų pirmąjį pusmetį Vilniaus pirminės rinkos pasiūla (vystytojų laisvais įvardintų, neįtraukiant rezervuotų, butų skaičius) padidėjo 33,6 proc. (iki 4153), Kaune – padidėjo 3,4 proc. (iki 635), Klaipėdoje – sumažėjo 15 proc. (iki 283). Palangoje – sumažėjo 27,9 proc. (iki 313). Visuose miestuose augo pirminėje rinkoje parduodamų užbaigtų statyti būstų pasiūlos dalis.
„Gana stabilios būsto kainos, augantis darbo užmokestis bei palankesnės skolinimosi sąlygos gali skatinti rinkos aktyvumą, tačiau vis dar išlieka pasiūlos trūkumo rizika. Iš pirmo žvilgsnio nerimauti tarsi nėra dėl ko – sostinėje pirmą šių metų pusmetį priminės butų rinkos pasiūla ūgtelėjo trečdaliu, siūloma virš 4 tūkstančių laisvų butų, neskaičiuojant kotedžų bei individualių namų. Panaši būsto kiekio pasiūla buvo 2019 metais. Tuomet, esant didesniam rinkos aktyvumui nei šiuo metu, netgi nuogąstauta dėl pasiūlos pertekliaus, tačiau vos per vienerius metus pirkėjų entuziazmo išsekinta pasiūla sukėlė kainų augimo spurtą. Šiandien toks scenarijus sunkiai tikėtinas, nes reikšmingesnis kainų šuolis pagilintų įperkamumo problemą ir rinkos aktyvumas natūraliai sumažėtų. Kita vertus, pasiūlos trūkumas šiandien reikštų tai, kad gyventojai tiesiog neturės galimybės įsigyti nuosavo būsto“, – teigia „Inreal“ investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas. Anot jo, vidutiniškai per metus Lietuvoje yra išduodama apie 6000 leidimų, Vilniuje – apie 4000. Tuo tarpu per aktyviausius 12 mėnesių sostinėje buvo parduodama iki 8000 butų. Tai reiškia, kad per metus gali būti parduota tiek esama, tiek potencialiai šiuo metu įmanoma pirminės rinkos pasiūla.
Butų su daline apdaila pasiūlos kainos mediana per pusmetį Vilniuje ūgtelėjo nedaug –1,6 proc. (iki 3242 Eur/kv.m), Kaune – 6,6 proc. (iki 2666 Eur/kv.m), Klaipėdoje – 3,3 proc. (iki 2469 Eur/kv.m). Palangoje kainos mediana augo daugiausiai – apie 21,2 proc. (iki 3635 Eur/kv.m). Kainų kilimas pirminėje rinkoje augino kainas ir antrinėje rinkoje. Remiantis Lietuvos banko pasikartojančių būsto kainų indeksu, būstas Lietuvoje (be Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos m. sav.) šiemet brango 8 proc., Vilniuje – 2 proc., Kaune – 5 proc. Klaipėdoje – 10 proc. Pasiūloje sumažėjo pigesnio būsto, ir tai – įperkamumo problema ekonominio būsto segmente net kainoms neaugant.
Lėtai gerėjantis būsto įperkamumas ir pardavimų rinkos pasyvumas Lietuvoje augina būsto nuomos dalį, kuri čia vis dar nėra didelė lyginant su kitomis Europos šalimis. 2024 metų pirmoje pusėje dėl sezoniškumo būsto nuomos pajamingumas Vilniuje sumažėjo nuo 5,3 proc. iki 5,2 proc. Nuomos kainų pokyčiai buvo nedideli, vieno kambario butų nuoma metų viduryje siekė apie 420 Eur/mėn, dviejų – 600 Eur/mėn, trijų – 800 Eur/mėn. Kaune fiksuotas nuomos metinio pajamingumo padidėjimas nuo 5,5 proc. iki 5,9 proc. Nuoma, atitinkamai, siekė apie 320, 500, 630 Eur/mėn. Santykinai stabilios pardavimo kainos ir padidėjusios nuomos kainos lėmė iki 6,5 proc. pajamingumo rodiklio augimą ir Klaipėdoje. Nuomos kainos mediana atsižvelgiant į kambarių skaičių siekė 320, 470, 638 Eur/mėn.
Aktyvesne verslo centrų plėtra 2024 metų pirmoje pusėje pasižymėjo tik Vilnius. Čia biurų rinką papildė apie 20 tūkst. kv.m naujų patalpų trijuose verslo centruose ir iki metų pabaigos laukiama dar beveik tiek pat. Vakansija, priklausomai nuo klasės, buvo 6,5 – 9 proc. Biurų nuomos kainos reikšmingai nesikeitė. A klasės verslo centruose jos siekė 16–20 Eur/kv.m, B1 – 12–16 Eur/kv.m, B2 – apie 10 Eur/kv.m. Vyraujant nuomininkų rinkai, pastarieji derėdamiesi galėjo tikėtis nuolaidų ar kitų geresnių sąlygų. Kaune ir Klaipėdoje dėl vangios plėtros fiksuoti sumažėję vakansijų rodikliai naujesniuose verslo centruose. Kaune A klasės verslo centruose nuomos kainos svyravo 13–17 Eur/kv.m, B1 – 10–14 Eur/kv.m, B2 – apie 8–9 Eur/kv.m ribose. Klaipėdoje A klasės patalpų kaina siekė apie 12 Eur/kv.m, B1 – 9–11 Eur/kv.m, B2 – iki 8 Eur/kv.m. 2024 metų pirmą pusmetį baigtas statyti 161 gamybos bei sandėliavimo paskirties pastatas, 345 300 kv.m patalpų ploto – 70,4 proc. daugiau nei praėjusį pusmetį. Ūgtelėjo ir šių patalpų vakansijos didžiuosiuose šalies miestuose bei jų prieigose. Vilniuje metų viduryje fiksuota 3,5 proc. vakansija, Kaune – apie 6 proc., Klaipėdoje – apie 5 proc. Senesnių sandėlių nuomos kainos svyravo ties 2,5–3,5 Eur/kv.m., modernių – 5–6 Eur/kv.m, prekybinių sandėlių – 8–12 Eur/kv.m.
„2024-ųjų pradžią galima apibūdinti kaip drąsių, kūrybingų ir ambicingų plėtotojų sprendimų paiešką. Gyvenamojo NT rinkai vis dar esant vangiai, pirkėjus gali aktyvuoti arba unikalus prestižinis turtas, naujos rinkos neužpildžiusios lokacijos, pavyzdžiui – Nidoje, ar didelės ambicijos su augimo potencialu plėtojant projektus išskirtinai didelėse teritorijose. Sostinėje toliau matome „post-pandeminius vaisius“ – viešbučių konversijas. Panašu, kad net didelių indėlių palūkanų laikais investicinio turto pasiūlymai suranda savo pirkėjus“, – teigia Vilius Visockas, „CityNow“ kūrėjas ir vadovas.
Statybų teisė bei Statybų įstatymas susilaukė nemažai įstatymų leidėjo dėmesio ir 2024 metų pirmajame pusmetyje. „Metinėje 2023-2024 metų apžvalgoje pasisakėme apie jau priimtus ir dar planuojamus priimti Statybos įstatymo ir su juo susijusių teisės normų pakeitimus. Ar tai būtų galima vadinti dar viena statybų teisės reforma? Veikiausiai taip, kadangi Statybų įstatymas ir susijusios normos buvo taisomos gana reikšmingai keičiant projektavimo procesą. Statybos įstatymas ir susijusios poįstatyminės teisės normos sulaukė daug dėmesio ir pirmąjį 2024-ųjų pusmetį. Kaip įprasta, bet kokių reikšmingesnių pakeitimų įgyvendinimo kontekste yra nuogąstavimų, kaip tokie pakeitimai paveiks nekilnojamojo turto rinką, kokia susiklostys teisės normų taikymo praktika savivaldybėse“, – teigia Artūras Kojala, COBALT Lietuvos biuro partneris Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupėje.
[1] Butai bei negyvenamosios paskirties apartamentai (viešbučių, poilsio paskirties būstai, kūrybinės dirbtuvės), neįskaitant kotedžų ir individualių namų pirminėje rinkoje. Pastarasis segmentas atskirai aptartas Apžvalgoje.