Sandorių mažėjimą Vilniuje amortizavo NT plėtotojų sprendimai

2015 m. balandžio 16 d., Vilnius. Nepaisant palankių šalies ekonomikos vystymosi tendencijų, 2015-ųjų metų pirmąjį ketvirtį nekilnojamojo turto (NT) rinkoje Lietuvoje vyravo niūresnės nuotaikos nei prieš metus – pirkimo-pardavimo sandorių mažėjo visuose segmentuose: butų – 36 proc., individualių namų – 22,5 proc., žemės sklypų – 9 proc.  Mažiausiai neigiamos nuotaikos paveikė Vilniaus būsto rinką, kurioje naujos statybos butų pardavimai pranoko prognozes – iš viso buvo parduoti 768 butai. „Inreal“ skaičiuoja, kad maždaug kas ketvirtas jau pastatytas projektas siūlė vienokias ar kitokias akcijas, kurių vertė paprastai siekė 3-5 tūkst. eurų. Komerciniame segmente vyravo optimistiškesnės nuotaikos – aktyvėjantys investiciniai fondai sudaro palankias sąlygas NT plėtotojams.

Lietuvos ekonomikos perspektyvos euro zonos kontekste išlieka teigiamos, todėl tikėtina, jog Lietuva šiais metais bus tarp sparčiausiai augančių Europos valstybių ir išlaikys vieną stabiliausių ekonomikų. Lietuvos bankas prognozuoja, kad 2015 – 2016 m.  BVP augs atitinkamai  2,7 ir 3,5 proc., kai tuo tarpu euro zonos ūkio plėtros prognozės yra kur kas kuklesnės – 1,3-1,9 proc. Vidaus vartojimas auga. Ši tendencija artimiausiu metu turėtų išlikti bei prisidėti prie nuoseklaus BVP augimo. Kita vertus, gyventojų vartojimo lūkesčiai toliau išlieka stipriai veikiami išorės veiksnių, ypač geopolitinės regiono aplinkos. Pasak Tomo Varenbergo, banko “Finasta” nuosavų investicijų valdytojo, šalies ūkio plėtrą padeda išlaikyti augantis gyventojų vartojimas. „Didesnis užimtumas ir išaugęs realusis darbo užmokestis – pagrindiniai faktoriai lemiantys aktyvesnius gyventojų veiksmus. Tačiau besikeičiantys gyventojų vartojimo lūkesčiai toliau išlieka stipriai veikiami išorės veiksnių, ypač geopolitinės regiono aplinkos. Itin žemos indėlių palūkanos, nuolat skatina namų ūkius ieškoti alternatyvių taupymo ir investavimo galimybių. Tikimės, kad namų ūkių konservatyvus taupymo požiūris iš lėto keisis ir vis didesnę paklausą turės kiti pasirinkimai – obligacijos, savanoriški pensijų fondai, NT fondai ar kiti investiciniai ir taupymo produktai“, – teigia T. Varenbergas.

Suprastėję gyventojų lūkesčiai nulėmė nekilnojamojo turto (NT) pirkimo-pardavimo sandorių mažėjimą visuose segmentuose. 2015-ųjų metų pirmąjį ketvirtį butų sandorių mažėjo 36 proc., individualių namų – 22,5 proc., o žemės sklypų – 9 proc. Pasak „Inreal“ analitikų, pagrindinė priežastis, nulėmusi prastesnius NT rinkos likvidumo rezultatus, Rusijos – Ukrainos konfliktas ir jo pasekmės politinei-ekonominei situacijai.

Mažiausiai neigiamos nuotaikos paveikė Vilniaus būsto rinką, kurioje naujos statybos butų pardavimai pranoko prognozes ir tai koregavo bendrą statistiką – iš viso buvo parduoti 768 butai, vietoj prognozuotų 600. To greičiausiai nebūtų pasiekta be itin suaktyvėjusių NT pardavėjų, kurie 2015 metų I-ąjį ketvirtį rinkai pasiūlė įvairių akcijų, nuolaidų ar dovanų. „Inreal“ skaičiuoja, kad maždaug kas ketvirtas jau pastatytas projektas siūlė vienokias ar kitokias akcijas, kurių vertė paprastai siekė 3-5 tūkst. eurų. „Šios akcijos buvo daugiausiai nukreiptos į ekonominį segmentą, kuris po 3 ketvirčių iš eilės traukimosi pademonstravo 65,3 proc. sandorių augimą – iš viso buvo parduoti 334 butai. 2015 metų I-ojo ketvirčio pabaigoje neparduotų (laisvų ir rezervuotų) butų kiekis sostinėje siekė apie 4280”, – teigia „Inreal“ Investicijų ir analizės d-to vadovas Arnoldas Antanavičius. Nepaisant to, vystytojai išliko gana aktyvūs – iš viso rinkai pasiūlė apie 670 naujų butų. „Inreal“ skaičiuojamas Vilniaus naujos statybos butų likvidumo rodiklis[1] stabilizavosi ties 1,5-1,6 riba. Tokia likvidumo rodiklio reikšmė reiškia, jog artimiausią ketvirtį reikėtų tikėtis stabilių kainų laikotarpio. Lyginant su atitinkamu 2014 metų laikotarpiu Vilniuje ekonominės klasės butų kaina vidutiniškai siekė 1.220 EUR/kv.m ir sumažėjo 4,2 proc., vidutinės klasės butų kaina vidutiniškai siekė 1.710 EUR/kv.m ir padidėjo 5,6 proc., prestižinės klasės butų kaina vidutiniškai siekė 2.540 EUR/kv.m ir sumažėjo 1,6 proc. Kauno, Klaipėdos bei pajūrio miestų būsto rinkos 2015 metų I-ąjį ketvirtį pasidavė bendroms niūresnėms nuotaikoms – pirkimo-pardavimo sandorių mažėjo tiek senos, tiek naujos statybos segmentuose. Sandorių apimtys grįžo į 2012-2013 metų lygį. Tikėtina, kad šiuose miestuose 2015 metais rinka išliks vangi, o kainos – stabilios ar mažės nežymiai. Nepaisant stipriai sumažėjusio rinkos likvidumo, mažai tikėtina, jog NT pardavėjai imsis mažinti kainas – labiau tikėtina, jog nuspręs laukti natūralaus rinkos atsigavimo.

Didėjantis pasiūlos perteklius gyvenamojo būsto rinkoje, griežtėjantys atsakingo skolinimosi reikalavimai verčia nekilnojamojo turto rinkos dalyvius ieškoti alternatyvų tradiciniams būsto pirkimo-pardavimo sandoriams. Nesenai nekilnojamojo turto rinkoje buvo iš naujo pristatyta galimybė nuomotis gyvenamąjį būstą su galimybe jį išsipirkti (angl. rent to buy arba rent to own). Taikant šį modelį, nuomininkas iš nekilnojamojo turto vystytojo išsinuomoja būstą keleto metų laikotarpiui, kurio metu mokamas nuomos mokestis, ir pasibaigus nuomos laikotarpiui, jis įskaitomas, kaip pradinis įnašas, norint gauti iš banko būsto kreditą nuomojamo turto įsigijimu.„Verta paminėti iš išperkamosios nuomos sutarties nuomininkui kylančias rizikas –  nuosavybė į nuomojamą turtą perleidžiama tik tinkamai užbaigus nuomos sutartį, nutraukus tokią sutartį, nuomininkas negali reikalauti perleisti nuosavybės į nuomojamą turtą. Notarinių kaštų sutaupyti nepavyks, kadangi nuosavybė gali būti perleidžiama tik notariniu sutarimu. Taip pat paminėtina, kad tik tinkamai išviešinta (registruota) sutartis padės tinkamai apsaugoti nuomininko interesus, o  netinkamas sutarties ar nuomos mokesčių tikslų formulavimas gali nulemti visos sutarties negaliojimą“, — sako advokatų kontoros „Raidla Lejins & Norcous“ Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros departamento vadovė Simona Oliškevičiūtė – Cicėnienė.

Aktyvėjantys investiciniai fondai sudaro palankias sąlygas NT plėtotojams sėkmingai išvystyti ir parduoti komercinius objektus, o gautas lėšas investuoti į naujų projektų plėtrą. Didžiausio aktyvumo susilaukė verslo centrų segmentas, kuriame 2015 metų I-ąjį ketvirtį buvo baigtos verslo centro „Vertingis“ statybos bei tęsiama 5 projektų plėtra, kuri sostinės rinką turėtų papildyti apie 59.200 kv.m nuomojamo ploto. Nepaisant įspūdingos plėtros yra planuojamos dar bent keleto verslo centrų statybos centrinėje miesto dalyje. Kituose miestuose komercinių objektų plėtra yra vangi: Kaune vyko dviejų verslo centrų statybos (iš viso 4.500 kv.m), Klaipėdoje planuojamos 2.500 kv.m verslo centro statybos. 2015 metų I-ąjį ketvirtį visuose didmiesčiuose dėl kainų apvalinimo į eurus nežymiai augo nuomos kainos.

Prekybos centrų segmente 2015 metų I-ąjį ketvirtį buvo baigti prekybos centro „Babilonas I“ Panevėžyje plėtros darbai, po kurių objektas padidėjo 1.600 kv.m bei buvo pervadintas į RYO. Taip pat buvo tęsiami suplanuotų prekybos centrų statybos darbai, tačiau naujų projektų artimiausiu metu greičiausiai nebebus pradėta dėl lėtėjančio ekonomikos augimo.

Pramonės bei sandėliavimo segmente naujų projektų nuomai 2015 metų I-ąjį ketvirtį nebuvo atidaryta, tęsėsi vykdomų projektų plėtra. Daugiausia vykdoma savo reikmėms skirtų objektų statyba, kuri sukoncentruota didmiesčiuose arba jų prieigose. 2015 metų I-ąjį ketvirtį nuomos kainos logistikos centrų segmente išliko stabilios. Prastesni ekonomikos augimo lūkesčiai kelia naujų iššūkio pramonės ir sandėliavimo patalpų sektoriui, tačiau Lietuvos potencialas ilgalaikėje perspektyvoje išlieka aukštas. Tikėtina, jog pramonės plėtra Lietuvoje nesustos, o tai kurs papildomą paklausą sandėliavimo patalpoms. 2015 metais nereikėtų tikėtis nuomos kainų augimo, tačiau turėtų būti vystomi nauji projektai, vyks šio segmento plėtra.

APIE ĮMONES

Inreal grupė, kurią sudaro: UAB „Inreal valdymas“, UAB „Inreal“ ir UAB „Inreal GEO“ teikia bene plačiausią Lietuvoje nekilnojamojo turto paslaugų spektrą. Inreal grupės įmonės priklauso AB „Invalda privatus kapitalas”. Jose šiuo metu dirba apie 90 darbuotojų, tarpininkaujama nuomojant ar parduodant daugiau nei 550 tūkstančių kv.m komercinių patalpų, virš 550 gyvenamojo būsto objektų, per 300 sklypų. Tarpininkaujama 50 gyvenamojo būsto projektų, 24 investiciniuose objektuose ar jų portfeliuose. Per metus parengiama daugiau nei 4900 vertinimo ataskaitų, per 80 konsultacijų (galimybių studijų, investicinių memorandumų, rinkos tyrimų). Įvertinto turto vertė viršija 2,5 milijardus litų. Įmonių biurai ar atstovybės veikia Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Mažeikiuose, Alytuje, Plungėje, Utenoje ir Tauragėje. Šiuo metu „Inreal valdymas“ vysto du nekilnojamojo turto projektus: gyvenamuosius namus Nidoje „Kopų vėtrungės“ ir apartamentus bei komercines patalpas Klaipėdos senamiestyje „Danės užutėkis“.

AB bankas „Finasta“ yra įkurtas 2008 m. Banko specializacija – investicijų ir privačios bankininkystės paslaugos. Bankas teikią platų spektrą paslaugų apimdamas tiek kasdieninės bankininkystės, tiek verslo bankininkystės bei investicinės bankininkystės paslaugas, taip pat ir finansų maklerio paslaugas. Bankas „Finasta“ jau trejus metus iš eilės yra tarp TOP 3 geriausiai klientus aptarnaujančių bankų Lietuvoje. 2013 m. EUROMONEY įvertino banką „Finasta“ kaip geriausias privačios bankininkystės paslaugas teikiantį banką Lietuvoje ir plačiausią investicinių produktų spektrą siūlantį banką Lietuvoje.

„Raidla Lejins & Norcous“„Raidla Lejins & Norcous“ advokatų kontoros Lietuvoje, Latvijoje, Estijoje ir Baltarusijoje yra Baltijos šalių regiono teisės paslaugų lyderės, kuriose dirba 120 teisininkų. Kontoros teikia kompleksines paslaugas šalies, regiono ir tarptautinėms įmonėms, tarp kurių – tarptautinės korporacijos, bankai ir finansinės institucijos. „Raidla Lejins & Norcous“ profesionalumą nuolat įvertina pagrindiniai advokatų kontorų žinynai „Chambers Global“, „Chambers Europe“, „Legal 500“, „IFLR 1000“ ir kt. Remiantis viena įtakingiausių pasaulyje įmonių susijungimų ir įsigijimų (angl. mergers and acquisitions, M&A) duomenis renkančia ir apdorojančia bendrove „Mergermarket“ 2014 metais pagal sandorių skaičių, kai buvo įsigyjamos įmonės Lietuvoje, tarp teisės konsultantų pirmavo advokatų kontora „Raidla Lejins & Norcous”.

Daugiau informacijos:

[1] Laikotarpis (metais), per kurį būtų parduota visa esama pasiūla