Naujausia būsto prieinamumo Lietuvoje analizė rodo, kad taupant 10 metų gyventojai vidutiniškai gali įsigyti iki 39,3 kv. m ploto butą, o norintiems įsigyti naujos statybos butą regionuose to padaryti greičiausiai nepavyks – praktiškai visos jų statybos koncentruojasi trijuose didmiesčiuose. Verslas siūlo priemones problemai spręsti, tarp jų – paskatos vystantiems projektus mažesniuose miestuose bei nenaudojamo gyvenamojo NT fondo, leisiančio įveiklinti ilgą laiką nenaudojamus ar apleistus būstus, įkūrimas.
„Nors situacija skirtinguose regionuose nevienoda, bendras iššūkis susijęs su nepakankama pasiūla ir daliai gyventojų neįperkamu būstu. Didmiesčiuose, ypač Vilniuje, dėl ribotų laisvų žemės sklypų, aukštų teritorijų planavimo bei statybos techninių reikalavimų ir ilgų biurokratinių procesų būstas kartais tampa tarsi prabangos prekė. Mažesniuose miestuose problema pasireiškia kitaip – ten dažniausiai trūksta pačios būsto pasiūlos, nes plėtotojai abejoja pakankama naujo būsto paklausa ir jo įperkamumo galimybėmis“, – teigia Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius.
Pamiršti regionai
Konsultacijų ir tyrimų bendrovė „Smart Continent Management Institute“, LR Aplinkos ministerijos užsakymu, bendradarbiaujant su LNTPA bei kitais socialiniais partneriais rengia Būsto prieinamumo priemonių studiją. Pristatant tarpinius apžvalgos rezultatus, dar kartą pasitvirtino, jog didžiuosiuose Lietuvos miestuose ir kurortuose būsto kainos ženkliai viršija šalies vidurkį, todėl būsto įperkamumas juose išlieka sąlyginai mažas. Tai ypač atsispindi ilgame taupymo būstui įsigyti laikotarpyje ir aukštose sandorių kainose.
Laikas, reikalingas vidutinio dydžio (70.7 kv. m) individualiam namui įsigyti (vertinant 40 proc. vidutinių pajamų) šalies mastu lygus 77 mėn. ir savivaldybėse svyruoja nuo 16 iki 376 mėn. Tokio paties dydžio butui įsigyti reikėtų vidutiniškai 216 mėn., o savivaldybėse šis rodiklis svyruoja nuo 22 iki 603 mėn. Ilgiausias laikotarpis – Neringoje, Palangoje, didmiesčiuose ir jų žiedinėse savivaldybėse.
Viena to priežasčių – didžiausiuose miestuose būstas dažnai įsigyjamas kaip investicija, o kurortuose investicinė paklausa ypač riški dėl antrinių būstų ir trumpalaikės nuomos. Mažesnėse savivaldybėse ši problema nereikšminga.
Pavyzdžiui, net 31 šalies savivaldybėje per pastaruosius 5 metus nebuvo pastatyta nei vieno naujos statybos buto daugiabučiame pastate, o net 91.5 proc. visų butų statybų buvo sukoncentruota Vilniaus, Kauno bei Klaipėdos miestuose ir rajonuose.
„Ten, kur vyksta daugiausia statybos projektų, administraciniai procesai, tokie kaip teritorijų planavimas, leidimai, infrastruktūros derinimas, tampa reikšmingu plėtros ribojimu. Didžiuosiuose miestuose ir jų žiedinėse savivaldybėse statybos mastas didžiausias, todėl šie procesai turi didžiausią įtaką pasiūlos tempui“, – teigiama apžvalgoje.
Didmiesčiuose taip pat fiksuojama didesnė socialinio būsto paklausa, o bendras socialinio būsto poreikis nuo 2017 m. iki 2024 m. svyravo apie 22 tūkst., kai naudojamų šių būstų skaičius 2024 m. tesiekė 12,1 tūkst.
Paslėptas rinkos potencialas
LNTPA vertinimu, didmiesčiuose būsto plėtrą labiausiai stabdo ilgi statybos leidimų išdavimo procesai – tą įrodo ir nuo pernai viešai skelbiami SSVA agentūros duomenys, pertekliniai reikalavimai ir procesai bei dideli infrastruktūros kaštai, o auganti paklausa, kurią skatina tiek vidinė migracija, tiek atvykstantys užsieniečiai, dar labiau didina spaudimą rinkai.
Mažesniuose miestuose pagrindiniu iššūkiu tampa investicijų ir paklausos trūkumas. Nors savivaldybės dažnai stengiasi pritraukti investuotojus ir kurti palankias sąlygas plėtrai, plėtotojai susiduria su rizika, kad pastatytas būstas nebus realizuotas.
„Statybos kaštai regionuose iš esmės nesiskiria nuo didmiesčių, tačiau gyventojų perkamoji galia yra mažesnė, todėl projektų atsiperkamumas tampa neaiškus. Viešojo ir privataus sektoriaus partnerystė, kai savivaldybės NT plėtotojams garantuotų tam tikros dalies būsto įsigijimą ar nuomą, sumažintų riziką investuotojams ir paskatintų naujų projektų atsiradimą, tuo pačiu plečiant municipalinio būsto fondą“, – teigia M. Statulevičius.
Tyrimai rodo, kad būsto kiekis šalyje gali būti gerokai didesnis nei iš tikrųjų yra pasiūloje. Taip yra dėl to, kad dalis gyvenamosios paskirties NT yra apleisti arba nenaudojami dėl savininkų pasyvumo, emigracijos ar kitų priežasčių.
„Siūlome kurti mechanizmus, kurie skatintų šį turtą grąžinti į rinką. Viena iš krypčių galėtų būti specialūs profesionaliai valdomi fondai, kuriuose savininkai galėtų registruoti nenaudojamą būstą, o profesionalių turto valdytojų pagalba jis galėtų būti išnuomotas, parduotas ar kitaip efektyviausiai įveiklintas. Tuo pačiu galėtų būti svarstomos ir procesą skatinamosios priemonės, pavyzdžiui, didesni mokesčiai už ilgalaikį ir nepagrįstą turto nenaudojimą“, – mano LNTPA prezidentas.
Prie didesnio būsto prieinamumo prisideda ir pradėtas viešas duomenų apie statybos leidimų išdavimo terminus skelbimas, kuris skatina savivaldybes veikti efektyviau ir užtikrinti terminų laikymąsi, o verslas gali greičiau pradėti būstų statybas, priduria M. Statulevičius.
Ekonominio bendradarbiavimo ir plėtros organizacija (EBPO) dar 2023 metų birželį rekomendavo Lietuvai sukurti ilgalaikę būsto politikos strategiją, užtikrinančią būsto prieinamumą ir Lietuvos pastatų fondo atnaujinimo programų spartinimą. Galutinę ataskaitą dėl būsto prieinamumo priemonių LR aplinkos ministerija planuojama pateikti iki šių metų pabaigos.
Būsto prieinamumo Lietuvoje didinimo galimybių vertinimo tarpinių rezultatų pristatymas