Jau 14-ą kartą Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) surengtoje NT lyderių konferencijoje „CORE“ didžiausias dėmesys skirtas būsto prieinamumo ir įperkamumo problemai spręsti. Verslas sutinka, kad būstas jau tampa prabangos preke, bei pasigenda konkrečių valdžios veiksmų pasiūlos didinimui, kas taip pat nuimtų spaudimą ir nuo būsto kainų augimo.
Konferencijoje LNTPA prezidentas Mindaugas Statulevičius taip pat pristatė kasmetinį NT plėtotojų lūkesčių indeksą. Skalėje nuo 0 iki 100 apskaičiuota indekso reikšmė, kaip ir praėjusiais metais, siekia 72 punktus. Šie metai labiausiai išsiskiria tuo, kad projektus plėtotojai planuoja visose Lietuvos apskrityse.
„Šiemet rinkoje tvyro atsargaus optimizmo nuotaikos. Ypač džiaugiamės, kad pirmą kartą numatomų NT projektų geografija taip plačiai išsiskaidė po visą šalį. Kartu su aktyvesne pramonės objektų plėtra regionuose atsiranda poreikis statyti kitą infrastruktūrą – būstą, prekybos ir paslaugų vietas“, – teigia M. Statulevičius.
Prognozuoja įspūdingus metus būsto rinkai
„Jei esate NT brokeris, investuotojas ar plėtotojas, tačiau pernai nepavyko uždirbti, tikrai darėte kažką ne taip“, – savo pristatymą konferencijoje pradėjo Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Jo teigimu, pernai būsto rinkos augimas siekė apie 20 proc., o rezultatas nusileido tik 2021 m. Per 2025 m. būstui įsigyti iš viso išleista net 4,5 mlrd. Eur.
Pasak R. Reginio, šiais metais Lietuvos būsto rinka, palyginti su Latvija ar Estija, turėtų žengti dar didesnį žingsnį į priekį. Jei pastarosiose šalyse dar tik bandoma susigrąžinti investuotojų bei pirkėjų pasitikėjimą, Lietuvoje didžiausias rūpestis – kaip rinkai pasiūlyti daugiau naujų būstų.
Vilniuje, „Ober-Haus“ duomenimis, šiemet pastatytų butų skaičius turėtų būti net 60 proc. didesnis nei 2025 m. bei siekti 4500. Po lėtesnio laikotarpio plėtra taip pat grįžta į Kauną, kur kitąmet planuojama pasiūlyti 1000 butų, o Klaipėdoje prognozuojami 15 metų nematyti rekordai.
Vis dėlto, nepaisant to, kad artimiausi metai būsto rinkoje gali būti itin stiprūs, ekspertai perspėja pradėti galvoti ir apie tolesnę ateitį.
„Klausimas, kaip atrodys mūsų ekonomika 2027-2028 m., nes iššūkių pasaulyje netrūksta. Po itin gerų 2026 m. reikia būti pasiruošus, kad rinka vėliau gali išsisemti, nes po labai gerų metų sunku tikėtis dar geresnių. Reikės įvertinti ir pirkėjų galimybes, nes paskatos augti būsto kainai niekur nedings“, – pažymi R. Reginis.
Ką skatinti – įperkamumą ar prieinamumą?
„Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas sako, kad gyventojai, kurie būstą įsigijo prieš kelioliką metų, šiandien gali jaustis finansiškai tvirčiau, o dabartinės įperkamumo problemos labiausiai susijusios su konkrečiais regionais ar Vilniaus dalimis.
„Jei vienos specialybės darbuotojas įprastai gali įpirkti būstą Klaipėdoje ar Kaune, jam tai dažnai sunku padaryti Vilniuje. Reikėtų plačios diskusijos, kokių būsto politikos krypčių norime. Galbūt vienas sprendimų – skirtingas teisinis reguliavimas mažesniuose miestuose, kur skiriasi perkamoji galia“, – mano ekonomistas.
Aplinkos ministerijos kancleris Povilas Poderskis svarsto, kad regionuose būsto prieinamumą galėtų paskatinti privačios ir viešosios partnerystės projektai, pavyzdžiui, kuriant municipalinius būstus.
„Suomijos municipalinio būsto modelis rodo, kad miestas gali aktyviai dalyvauti būsto rinkoje ir užtikrinti prieinamą nuomą gyventojams. Lietuvoje taip pat yra erdvės tokiam keliui, ypač regionuose, kur kyla ekonominiai projektai ir auga būsto poreikis. Verslas vienas nesiryžtų investuoti į daugiabučius, pavyzdžiui, Plungėje, nes kaštai tokie patys, o perkamoji galia neapibrėžta“, – teigia jis.
„Merko statyba“ generalinis direktorius Saulius Putrimas sako, kad nors šiandien valstybės būsto politika yra nuosekli, jos tikslai nesusiję nei su pasiūlos didinimu, nei įperkamumo gerinimu.
„Nesu girdėjęs nei vieno politiko, kuris iškeltų tikslą po 2-3 metų turėti pasiūloje 10 tūkst. naujų butų. Reguliavimo ir reglamentavimo lygis jau toks aukštas, kad būstas iš tikrųjų tampa prabangos preke“, – teigia jis.
Lietuvos banko valdybos narys Marius Skuodis atkreipia dėmesį, kad lietuvių noras turėti nuosavą būstą nesiskiria nuo kitų mūsų regiono šalių, todėl asmeninė nuosavybė gyventojams išlieka svarbi, nepaisant rinkos svyravimų.
„Per pastaruosius du dešimtmečius būsto kainos Lietuvoje, atmetus infliaciją, augo apie 60 proc., kai ES vidurkis siekė maždaug 20 proc. Tuo pačiu laikotarpiu panašiai – apie 60 proc. – didėjo ir gyventojų perkamoji galia. Todėl bendras įperkamumo lygis išliko panašus, nors regionuose matomas ryškus netolygumas“, – teigia M. Skuodis.
Diskusija apie demografinius iššūkius
Konferencijoje taip pat paliestas klausimas, ką reiškia mažėjanti ir senstanti visuomenė NT rinkai, ypač dabartiniame kontekste, kai Lietuvoje fiksuojamas rekordiškai žemas gimstamumas.
Lietuvos socialinių mokslų centro direktorius Boguslavas Gruževskis sako, kad šiandien pagrindiniai būsto pirkėjai yra 25-40 metų amžiaus, todėl ateityje, mažėjant šio amžiaus gyventojų, būsto paklausa natūraliai gali mažėti. Vis dėlto paklausą didinti turėtų kiti veiksniai, tad didelių problemų esą kilti neturėtų.
„NT plėtotojams darbo tikrai netrūks, todėl „išjungti šviesą ir išvažiuoti“ tikrai nereikia. Paklausą palaikys nuosekli reemigracija, nes gyventojai grįžta, taip pat imigracija, pavyzdžiui, atvykstantys kariškiai. Be to, svarbus veiksnys yra poreikis keisti jau turimą būstą. Ypač vyresni gyventojai vis dažniau siekia kokybiškesnių gyvenimo sąlygų, todėl bendras rinkos vaizdas išlieka pakankamai optimistinis“, – teigia jis.
„Artea“ banko vyriausioji ekonomistė Indrė Genytė-Pikčienė aiškina, kad dabartinę demografinę struktūrą stipriai veikia ankstesni gimstamumo svyravimai ir emigracijos bangos, dėl kurių gyventojų pasiskirstymas nėra tolygus.
„Žemas gimstamumas iš dalies susijęs su tuo, kad daug jaunų šeimų buvo išvykusios ir neaugino vaikų Lietuvoje. Tačiau dalį šių nuostolių kompensuoja grįžtantys emigrantai – jau kelerius metus jų skaičius viršija išvykstančiuosius, o tai yra svarbi teigiama tendencija“, – sako ekonomistė.
Kas laukia komercinio NT plėtotojų?
NT paslaugų bendrovės „Colliers International Advisors“ partneris Regimantas Kacevičius konferencijoje pasidalijo mintimis apie kiekvieno komercinio NT segmento situaciją.
Pasak jo, prekybinių sandėlių (angl. stock office) segmentas šiuo metu susiduria su didžiausiais iššūkiais, nes per pastaruosius kelerius metus plėtra čia buvo itin aktyvi. Tuo metu didžiųjų prekybos centrų rinka jau yra prisotinta, kai mažesni projektai labai priklauso nuo lokacijos, kurią apsunkina ribotas sklypų pasirinkimas.
„Biurų rinka yra pakankamai karšta, stebime didelę konkurenciją dėl nuomininkų. Bet jie ateina. Vilniuje kasmet trečdalis įmonių svarsto apie biuro keitimą, o net penktadalis jų priima tokį sprendimą. Tai palaiko nuoseklų rinkos aktyvumą“, – teigia R. Kacevičius.
Tuo metu industrinio NT segmente veikiančios „Sirin Development“ vadovas Laurynas Kuzavas pastebi, kad šioje rinkoje juntamas kainos suvokimo skirtumas tarp pirkėjų ir pardavėjų – vieni nenori fiksuoti nuostolių, kiti tikisi papildomų nuolaidų. Tai, jo teigimu, riboja didesnių sandorių aktyvumą.
„Logistikos sektorius yra tiesiogiai susijęs su vartojimu ir geopolitiniais sprendimais. Verslas laukia aiškumo dėl politikos ir prekybos krypties. Nuo to priklausys tolesnė pramonės ir logistikos plėtra. Didžiausias klausimas – kaip situacija atrodys po dešimtmečio, nes industrinis NT turi išmokti veikti nuolatinio neapibrėžtumo sąlygomis“, – priduria L. Kuzavas.
„Swedbank“ NT klientų skyriaus vadovas Martynas Trimonis teigia, kad bendras bankų požiūris į NT finansavimą išlieka pozityvus – blogų paskolų lygis vis dar minimalus, o finansavimo portfelis auga daug sparčiau nei ES vidurkis.
Paklaustas, ar šiuo metu geras laikas statyti biurus, jis teigė taip nemanantis, tačiau didžiausią potencialą įžvelgė prekybos segmente.
„Panorama LT“ generalinė direktorė Birutė Kalanovaitė pripažįsta, kad nors vidaus vartojimas išlieka augantis, dėl ko prekybos sektorius demonstruoja puikius rezultatus, rinkoje svarbus nuolatinis prisitaikymas prie besikeičiančios situacijos.
„Gebėjimas laiku reaguoti į pokyčius tampa esminiu konkurenciniu pranašumu. Vartojimas šiuo metu stiprus, tačiau rinka išlieka jautri galimiems ekonominiams svyravimams. Jei ekonomika sulėtėtų, mažmeninės prekybos segmente poveikis pasijaustų greitai“, – teigia B. Kalanovaitė.
Galimybių randa Lenkijoje
Didžiausi Lietuvos NT rinkos dalyviai jau kelerius metus aktyviai vertina plėtros galimybes Lenkijoje, o dalis jų ne tik yra įgyvendinę pirmuosius projektus ar sandorius, bet ir sukaupę solidžią veiklos patirtį šioje rinkoje.
„Eika Development“ vadovas Martynas Žibūda atskleidžia, kad „Eikos“ grupė yra nusprendusi plėstis Lenkijoje, pirmiausia – daugiabučių segmente. Bendrovė jau beveik metus analizuoja šią rinką bei ieško partnerio, kuriam patikėtų investicijas.
„Plėtra užsienyje mums yra ir diversifikacijos, ir rizikos paskirstymo klausimas. Partneriai vilioja 15–20 proc. grąža, kuri šiandien atrodo patrauklesnė nei Lietuvoje. Atvirai sakant, turime dilemą, ar plėstis į Kauną ir Klaipėdą ar Lenkiją. Jaučiame, kad dabar geras momentas įeiti į Lenkijos būsto rinką, nes ji yra kiek pakritusi nuo piko“, – planais dalinasi M. Žibūda.
Pasak jo, grupei tai ir puiki investicijų diversifikavimo galimybė, o ir galimybių toliau plėstis pačioje Lenkijoje – apstu.
„Lenkija nėra vieno miesto rinka. Dabar žiūrime tik į Varšuvą, esame išsirinkę partnerį, kuris turi sklypų programą keliuose didžiuosiuose miestuose, todėl tikiu, kad greitu metu būsime ne tik Varšuvoje, bet ir kituose miestuose“, – priduria M. Žibūda.
Vis dėlto sutelktinio finansavimo platformos „Inrento“ direktorius Gustas Germanavičius akcentuoja, kad Lenkijoje NT projektų finansavimas yra itin brangus.
„Visiems alternatyviems kreditoriams tai paranki rinka. Jei Lietuvoje mažesni bankai plėtotojams gali suteikti paskolas už 6 proc., tai Lenkijoje tokio pačio tipo paskola iš mažesnių bankų prasideda nuo 10 proc. Automatiškai konkuruojame su vietiniais bankais“, – pastebi G. Germanavičius.
Lenkijoje bankinio finansavimo procesai taip pat gali užtrukti 3–6 mėnesius, o tai, jo teigimu, greitesniems NT projektams yra per ilgas laikotarpis. Dėl to NT plėtotojai vis dažniau kreipiasi į alternatyvius kreditorius.
Valdžia žada greitesnius sprendimus
Advokatų kontoros „Sorainen“ partnerė, teisininkė Aušra Mudėnaitė konferencijoje išskyrė dvi opiausias problemas Lietuvos statybos reguliavime, turinčias įtakos lėtesniam projektų vystymui. Viena jų – per griežtas reguliavimas nacionaliniu lygmeniu.
„Nagrinėjant didesnę teritoriją tiek plėtotojas, tiek miesto savivalda mato, kad einant tuo keliu, kuris numatytas Teritorijų planavimo įstatyme, bus prieita aklavietė, procesas nebus baigtas. Dėl to gimsta tarpiniai sprendimai, kurie fragmentiškai ir epizodiškai veikia, bet jei pažvelgtume giliau ir ilgesniu laikotarpiu, turbūt neveiks.
Antra pusė yra ten, kur priimami politiniai sprendimai. Regimybių baimė, kad kažkoks sprendimas bus orientuotas į verslą, dažnai užgožia sveiką protą. Tuomet nedaromi sprendimai, kuriuos reikia padaryti, vien dėl to, kad gali susikurti kažkokia regimybė“, – kalba teisininkė.
Aplinkos ministerijos Architektūros ir statybos politikos grupės vadovė Asta Rokickienė atskleidė, kad artimiausiu metu bus siekiama pokyčių, orientuotų į didesnį derinimo procesų automatizavimą. Pavyzdžiui, teritorijų planavimo srityje siekiama, kad visi sprendimai ir pritarimai vyktų per TPDRIS sistemą, taip neliktų šešėlinių ar neformalių derinimų.
„Statybos leidimų išdavimo procese jau esame suprojektavę algoritmus, kurie leistų pačiai sistemai automatiškai patikrinti esminius rodiklius – pastato aukštį, užstatymo intensyvumą ir tankumą. Taip pat modeliuojame sprendimą, kad tridienis patikrinimas būtų automatinis, o įkėlus 3D objekto modelį, sistema galėtų pati įvertinti atstumus iki sklypų ribų ir kokių pritarimų reikia gauti“, – apie numatomus pokyčius pasakoja A. Rokickienė.
Ji priduria, kad naujovės gali būti pristatytos jau Seimo pavasario sesijos metu.
15-toji „CORE” konferencija vyks 2027 m. vasario 4 d.
Nuotraukų autorius – Irmantas Gelūnas
