Pasibaigus permainingiems metams NT rinkoje šiemet laukiama aukso amžiaus prestižinio būsto ir ramesnio periodo ekonominės klasės kategorijoje. Palyginti su Baltijos šalių sostinėmis Vilnius ir toliau išliks statybų lyderiu, dėl kainų krypties šiais metais analitikų nuomonės išsiskiria, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos metinėje konferencijoje tvirtino „Ober-Haus“, „Inreal“ ir „Eikos“ ekspertai.
2014-ųjų NT rinka buvo permaininga visoje Lietuvoje. Metai prasidėjo dideliu optimizmu, bet kilus Rusijos-Ukrainos kariniam konfliktui, antrą pusmetį rinkos aktyvumas bei optimizmas ėmė blėsti. Labiausiai buvo paveiktas butų segmentas, kuriame antrąjį 2014 metų pusmetį pirkimo-pardavimo sandorių skaičius sumažėjo 4,8 proc. palyginti su pirmuoju.
Pasak „Inreal“ analitikų, pirmą kartą per kelerius metus fiksuotas pusmetinis butų sandorių Lietuvoje kritimas. Labiausiai sandorių sumažėjo didmiesčiuose (Vilniuje, Klaipėdoje, Šiauliuose ir Panevėžyje) – nuo 8 iki 18 proc. Šiame kontekste išsiskyrė Kaunas, kur sandorių kiekis antrąjį pusmetį išliko stabilus.
2014 metai Lietuvoje ir vėl pasižymėjo itin aukštu investicijų į komercinės paskirties nekilnojamąjį turtą aktyvumu. „Ober-Haus“ duomenimis, praėjusiais metais į komercinį turtą Lietuvoje buvo investuota 204 milijonų eurų. Daugiau nei 2014 metais buvo investuota tik 2007 ir 2008 metais (atitinkamai 271 ir 280 mln. eurų). Tokio dydžio investicijas pritraukusi Lietuva jau antrus metus iš eilės tampa investicijų į komercinį turtą lydere tarp trijų Baltijos valstybių.
Tuo tarpu sostinėje metai prasidėjo rekordine būsto pasiūla – ieškantys gyvenamosios vietos galėjo rinktis net iš 3,6 tūkst. naujos statybos butų. Tai beveik 80 proc. daugiau nei praėjusių metų pradžioje. Tikėtina, kad šiais metais pasiūla pasieks naują rekordą ir peržengs 4 tūkst. butų ribą, LNTPA konferencijoje kalbėjo įmonės „Eika“ plėtros direktorius Martynas Žibūda.
Ekonominės klasės laukia sunkmetis, prestižinės– aukso amžius
Anot jo, sudėtingiausi laikai 2015 metais laukia ekonominės klasės butų pardavėjų. Nuo 2014 metų prasidėjusi šių būstų pasiūla ir toliau augs, toldama nuo mažėjančios paklausos. Skirtinga situacija šiuo metu klostosi vidutinės klasės butų rinkoje, kur pardavimams mažėjant traukiasi ir pasiūla, o geriausius laikus šiuo metu išgyvena prestižinės klasės butų rinka. Kurios šiemet, tikėtina, laukia aukso amžius.
„Jau kelis metus buvo kalbama apie nepakankamą prestižinių butų pasiūlą ir egzistuojančią paklausą. Šiandien būsto plėtotojai sėkmingai užpildo prabangių naujų butų spragą. Per praėjusius metus buvo parduota net 200 prestižinės klasės butų. Tai pustrečio karto daugiau nei 2013 metais“, – sako M.Žibūda.
Išliks stipri indvidualių namų paklausa
Priešingos tendencijos nei butų rinkoje klostėsi individualių namų segmente, kuriame, kaip ir buvo prognozuota, 2014 metų antrąjį pusmetį pirkimo-pardavimo sandorių Lietuvoje daugėjo – pokytis, lyginant su pirmuoju pusmečiu, siekė 8,7 proc., pastebi „Inreal“.
„Išliekant stebimoms tendencijoms, prognozuojame kad 2015 metais butų pirkimo-pardavimo sandorių bus sudaryta 10-12 proc. mažiau nei 2014 metais. Tuo tarpu individualių namų segmento paklausa išliks itin stipri“, – teigia „Inreal“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius.
Anot jo, apie tai, jog 2015 metais pirkimo-pardavimo sandorių pastarajame segmente neturėtų mažėti, liudija ir žemės sklypų pirkimo-pardavimo statistika. Per antrąjį 2014 metų pusmetį, palyginti su pirmuoju, bendrai žemės sklypų sandorių augimas siekė 7,5 proc., o namų valdų paskirties žemės sklypų – 4,7 proc.
„Tai rodo, jog gyventojai ir toliau ketina investuoti į individualų būstą, tad šio segmento ateitis išlieka kur kas optimistiškesnė nei butų, kur besiplečiančios pasiūlos ir paklausos žirklės gali apkarpyti kainų augimo lūkesčius“, – tvirtina A. Antanavičius.
Dėl kainų krypties analitikai nesutaria
„Vystytojams, nepaisant įvesto euro bei augančios šalies ekonomikos, bent metams, kol rinka sugrįš į pasiūlos-paklausos pusiausvyrą, teks pasiruošti įtemptai konkurencijai. Tikėtina, kad per šį laikotarpį vidutinės naujos statybos butų kainos gali mažėti iki 4 proc. Atitinkamai, panaši kainų dinamika turėtų klostytis ir senos statybos butų segmente“, – mano „Inreal“ analitikas.
Kitokios nuomonės dėl kainų krypties laikosi “Eika” atstovas. M. Žibūda prognozuoja, kad šiais metais vidutinė naujos statybos buto kaina turėtų augti vos 1 procentu, o 2016 metais išlikti stabili. Šiam nedideliam augimui didžiausią įtaką turės didėjanti pasiūla ir paklausa prestižinės klasės butų rinkoje.
„Kainos per artimiausius metus neturėtų mažėti dėl to, kad nuo 2016 metų įsigalios Europos Sąjungos reikalavimas statyti tik A energinės klasės daugiabučius. Šių butų savikaina išaugs apie 10 proc., tačiau rekordinė pasiūla ir didžiulė konkurencija neleis perkelti išaugusių kaštų pirkėjams. Nekilnojamojo turto plėtotojai kiek galima ilgiau atidės A klasės būstų statybą. Net ir 2016 metais daugiausia bus statoma B klasės daugiabučių, kuriuos susiprojektuos iki ES reikalavimų įsigaliojimo. Nors daug kalbama apie A klasę, šiuo metu Vilniuje pastatyti vos keturi šios klasės daugiabučiai“, – teigia nekilnojamojo turto specialistas.
„Ober-Haus“ 2015-iesiems metams prognozuoja nedidelį bendrą butų kainų lygio augimą tiek naujos, ties senos statybos būstui (2-3%).
„Esama vidinė rinkos situacija – tiek naujos statybos būsto pasiūlos tempai, tiek esama paklausa – rodo, kad 2015 metais, augant šalies ekonomikai turėtų nuosaikiai augti ir būsto kainos. Nebent šalies vidinę situaciją išbalansuotų išorės įvykiai, netikėtai pablogėjusi pasaulio ekonomika ar paaštrėjęs Vakarų ir Rusijos konfliktas.“, – mano Saulius Vagonis, „Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkos tyrimų departamento vadovas.
Likvidžiausi rajonai – Pilaitė ir Justiniškės, didžiausia pasiūla – Baltupiuose
“Eika” duomenimis, praėjusiais metais Vilniuje daugiausiai, beveik 450 butų buvo parduota Pilaitėje. Jai teko 15 proc. visų sostinėje parduotų naujų butų. Antroje vietoje buvo Baltupiai ir Bajorai, kur parduota po 9 proc. visų naujos statybos butų. Trečioje vietoje liko Naujamiestis.
Pilaitė, nors populiariausia pagal pirkėjų pasirinkimą, vertinant šiuo metu didžiausią pasiūlą turinčius rajonus, pirmą poziciją užleido Baltupiams. Šiame rajone siūloma 450 butų arba net 12 proc. visoje sostinėje esančių naujos statybos butų. Toliau rikiuojasi Pašilaičiai (11 proc.) ir Naujamiestis (9 proc.).
Vertinant per artimiausius dvejus metus atsirasiančią pasiūlą, daugiausiai naujų butų turėtų iškilti centrinėje miesto dalyje – Užupyje, Saltoniškėse ir Šnipiškėse.
Iki 2016 metų pabaigos sumažės būsto pasirinkimas Pašilaičiuose, Naujamiestyje ir Antakalnyje. Tačiau nekilnojamojo turto plėtotojams vis dar yra vietos patrauklioms investicijoms. Šiuo metu naujų butų dykvietėsmis galima vadinti Jeruzalę ir Šeškinę, kurių nekilnojamojo turto plėtotojai vis dar neatrado.
Anot M. Žibūdos, šie rajonai taps raktu būsto vystytojams, kurie norės išsiskirti perpildytoje rinkoje. Pagal pasiūlos ir paklausos santykį nelikvidžiausi rajonai pernai buvo Pašilaičiai ir Fabijoniškės, geriausias pasiūlos ir pardavimų santykis praėjusiais metais buvo Pilaitėje ir Justiniškėse, parduotas kas ketvirtas pasiūloje esantis butas.
Vilnius liks statybų lyderiu tarp Baltijos šalių, tačiau įperkamiausias būstas išlieka Taline
„Ober-Haus“ skaičiavimais, 2015 metais Vilnius tradiciškai išliks naujos statybos apimčių lyderiu tarp Baltijos valstybių sostinių. 2015 metais Vilniuje turėtų būti pastatyta apie 3500 naujų butų, Taline 1200, o Rygoje 1300 butų. Skaičiuojant 2015 metais planuojamų pastatyti naujos statybos butų skaičių tūkstančiui gyventojų, Vilnius ir čia labai ryškus lyderis.
2015 metais vienam tūkstančiui miestiečių Vilniuje teks 6,5 naujos statybos butų, Taline – 3, o Rygoje – 2 butai. Taigi vilniečiai ir šiais metais turės gerokai didesnes pasirinkimo galimybes nei kaimyninių šalių sostinių gyventojai.
Ryga ir toliau išlieka „pigiausiu“ miestu lyginant su kitomis Baltijos valstybių sostinėmis. 2015 metų pradžioje Rygos mieste buto 1 m² kainavo 1058 Eur, t.y. 29 proc. pigiau nei Taline (vidutinė kaina 1494 Eur/m²), ir 17 proc. pigiau nei Vilniuje (vidutinė kaina 1280 Eur/m²). Brangiausią Baltijos miestą Taliną nuo antroje vietoje esančio Vilniaus skiria 14 proc. – tiek butai Estijos sostinėje yra brangesni nei Vilniuje. Nepaisant to, kad Taline kainos yra aukštesnės nei kaimyninių šalių sostinėse, būstas šiame mieste yra įperkamesnis nei Vilniuje ar net Rygoje, skaičiuoja „Ober-Haus“ analitikai.
„Skaičiuojant kiek už vidutinį metinį darbo užmokestį galima įsigyti kvadratinių metrų būsto, Talino gyventojai gali džiaugtis – jie už savo metinę algą vidutiniškai gali įsigyti 7,6 kvadratinių metrų būsto ir lenkia likusių Baltijos šalių sostinių gyventojus. Antri yra rygiečiai – jie gali įsigyti 7,1 m², o vilniečiai lieka treti ir įperka 5,7 m² būsto.“, – teigia S. Vagonis.
Šie rodikliai Vilniuje ir Taline keičiasi skirtingomis kryptimis. Takoskyra tarp Vilniaus ir Talino ne augo, o kaip tik mažėjo. Palyginimui, prieš penkis metus vilnietis galėjo įsigyti 4,8 m² būsto, o Talino gyventojas daugiau nei dvigubai – net 9,9 m². Tačiau Taline sparčiai kylant kainoms būsto įperkamumas šiame mieste pastaruoju metu tik mažėja, kai tuo metu Vilniuje pastebimos augimo tendencijos.
„Tikėtina, kad būsto įperkamumas Vilniuje šiemet vėl augs, nes sparčiai auganti naujos statybos pasiūla, matyt, neleis butų kainoms sostinėje augti greičiau nei vilniečių atlyginimai“, – prognozuoja S. Vagonis.
Daugiau informacijos:
Justina Juršytė, LNTPA Komunikacijos vadovė
Mob. (8 682) 34551,
El. p. justina@lntpa.lt